借地権の評価（ＣＡＤの活用）：嶋内雅人のブログ｜新着情報

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│１│　今回の評価実例：借地権の評価（ＣＡＤの活用）
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容積率とは、建物の延面積の敷地面積に対する割合のことです。それゆえ、容積率が高いほど高くて大規模な建物を建てることができます。

容積率の高い地域にある土地を評価するには、ＣＡＤを欠くことはできません。ＣＡＤとは、パソコンで図面を作るソフトのことです。

対象不動産は借地権です。東京都内の容積率が６００％の地域にあります。

地域の状況を考慮し、マンションを建てることが最有効使用であると判断しました。どれほどのマンションを建設することができるか、ＣＡＤで図面を作成します。

マンションの図面を作成するには、採光・避難通路を考慮しなければなりません。この点が、事務所とは異なります。

東京都の建築安全条例も参照しながら、建物図面を作成して評価しました。

ＣＡＤで想定した建物と借地権が生み出す純収益を把握し、その純収益から建物に帰属する純収益を控除して借地権に帰属する純収益を求め、これを還元利回りで資本還元して借地権価格を求めます。

固定資産税・都市計画税の代わりに、地代を費用に参入するのが借地権評価の特徴です。


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│２│　不動産鑑定評価の知識：なぜ不動産鑑定評価が必要か
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不動産には全く同じものが存在しないという性質が不動産の個別の価格に決定的な影響を与えます。

このように、①新たに生産できない②「全く同じものが存在しない」という特性があるため、その情報にも不完全性が生じて一般の財のような時価を形成する効率的な市場の成立は困難となります。

しかし、きわめて不完全でありながらも不動産には取引市場があり、どのような種類の不動産であるかによりその市場を異にすることになります。

このように、不動産の取引市場が不完全であるため、不動産鑑定評価が必要になります。

この点について、不動産鑑定評価基準は次のように記述しています。

不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であり、しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって、このような取引価格等から不動産の適正な価格を見出すことは一般の人には非常に困難である。したがって、不動産の適正な価格については専門家としての不動産鑑定士の鑑定評価活動が必要となるものである。


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│３│　編集後記
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芸人(永六輔)より

「プロ野球が子どもに夢を売ってる？
　そういうバカなことを言うなってんだ。
　子どもは夢を買ったりしません。
　夢を買うようになったら大人です」

宝くじを買う人は、「夢を買っている」といいます。

でも、３００円の宝くじを買っても戻ってくるのは約１４５円。

夢、ですか。