適用できないのはこんな土地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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さて、前回は「地積規模の大きな宅地評価」が適用できる土地について取り上げました。今回は、適用できない土地を取り上げてみます。

（１）市街化調整区域に所在する宅地
「地積規模の大きな宅地評価」の制度は、広大地の制度にかわるものとして設けられました。広大地は、宅地開発が可能で開発道路等の潰れ地が生じる土地を対象としていました。

それゆえ、「地積規模の大きな宅地評価」も宅地開発が可能な土地を対象としています。

ところで、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」で、原則として建物を建てることはできず、宅地開発もできません。したがって、市街化調整区域に所在する宅地には、適用できません。

ただし、市街化区域と市街化調整区域との線引時に既に宅地であった土地など、開発行為を行うことができる土地には適用できます。

（２）工業専用地域に所在する宅地
工業専用地域は、工業の利便を図する地域です。イメージとしては、石油コンビナートです。

建築できる建物はほぼ工場に限られ、住居の建設はできません。よって、宅地開発もできず、適用ができないこととなります。

（３）容積率が一定以上の地域に所在する宅地
容積率とは、敷地面積に対する建物の延面積の割合のことです。

例えば、容積率の制限が２００％の地域に１５０㎡の土地があったとすると、その土地に建てられる建物の延面積の上限は１５０㎡×２００％＝３００㎡になります。

この数値が大きいほど、高層で大規模の建物を建てることができます。マンション適地ということです。

よって、容積率に制限を設け、マンション適地を除外することとしました。この一定の数値とは、東京２３区ならば３００％、それ以外の地域では４００％です。

（４）倍率地域に所在する大規模工場用地
大規模工場用地は、そのまま使用するのが標準的であると判断されます。

ですから、敷地を分割することを前提とする宅地開発を想定することは適当ではなく、適用できません。


　編集後記
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無名人名語録（永六輔著）より

「民謡の歌手が紋付や裾模様を着て歌うのは、カウボーイがタキシードを着ているみたいなもんで、つまり笑っちゃうね」

思いつくままに民謡を挙げてみました。南部牛方節は、牛の背に荷を載せて運ぶ人たちの歌。ソーラン節は、ニシン漁の歌。こきりこ節は、五穀豊穣を祈る歌。

なるほど。紋付を着ていたら、荷物を運べませんし、漁もできません。五穀豊穣を祈るのには、野良着が似合うように思います。

でも、ジャズの演奏家はスーツ姿です。ジャズって、そもそもは肉体労働をするアフリカ系アメリカ人の仕事歌ではなかったでしょうか。