土地建物の評価（資産評価)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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│１│　今回の評価実例：土地建物の評価（資産評価)
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企業によっては、所有する不動産の価値を毎年把握していることがあります。

今回の評価目的もそれで、対象不動産は地方圏にある土地建物です。建物の用途は工場です。

広い道路に面していて、周辺の土地はロードサイド店舗の敷地に変わりつつあります。都市周辺部によくみられる光景です。また、その対象地の脇を河川が流れます。

特段かわったところのない不動産でしたので、作業はすぐに終わりました。

さて、この不動産について一つ記憶していることがあります。それは、土地が広い道路と狭い道路に面していて、その狭い道路が建築基準法の道路に該当するか否かです。

市道には認定されていません。さらに、その道路は河川区域内にあります。市役所で調べたところ、建築基準法の道路に該当するか否かを判断していないとのことでした。

しかし、狭い道路にのみ面している土地に建物が建っています。どうやって建築確認を得たのか。対象不動産とは関係はありませんが、気にはなります。


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│２│　不動産鑑定評価の知識：対象不動産の確定
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不動産の鑑定評価にあたっては、具体的な評価作業に入る前に、どのような不動産を、どのような条件のもとで評価するかという基本的な前提を明確にしなれなければなりません。

そのためには、対象不動産、価格時点、鑑定評価によって求める価格または賃料の種類の確定がそれぞれ必要となります。

対象不動産を明確に特定する物的事項は、土地では所在・地番・地目・地積等です。建物では所在地・家屋番号・面積・構造・用途等があげられます。

また、権利関係に関する事項としては、土地では所有権・地上権・区分地上権・地役権・賃借権等があります。建物等では所有権・賃借権等があげられます。

対象確定条件のほかに、地域要因又は個別的要因に関する想定上の条件を付加することがあります。

ただし、これらの要因に関する想定上の条件の付加に当たっては、その条件が鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点に加え、特に実現性及び合法性の観点から妥当なものでなければなりません。

なお、不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因が存する場合、この価格形成要因について調査範囲等条件を設定することができます。

土壌汚染の有無についての条件がこれにあたります。不動産鑑定士の調査では土壌汚染の可能性がなさそうだと判断されますが、専門家による調査によって重大な土壌汚染があることが判明した場合には、鑑定評価額が減価となるということです。

ただし、調査範囲等条件を設定することができるのは、調査範囲等条件を設定しても鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断される場合に限ります。


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│３│　編集後記
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普通人名語録(永六輔)より

「経営戦略っていうような言葉がありますね。
　戦略とか、作戦とか……。
　好きなんですね、戦争が」

プロ野球の読売ジャイアンツの運営会社が、株式会社読売巨人軍ですね。メジャーリーグのチームでも、スポーツ新聞はドジャーズを略してド軍と称しています。

映画やコンサートでも、観客動員数といいます。

好きなんですね、戦争が。

でも、かくいう私も戦略や戦術という言葉は使ってしまいます。戦争は嫌いなんですけど。なんでだろ。