広大地より有利なのはこんな土地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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第８回では、「地積規模の大きな宅地評価」による評価額が、広大地による評価額よりも高くなる傾向にあることを検証してみました。

では、「地積規模の大きな宅地評価」によって、今までよりも評価額が低くなる場合はあるのでしょうか。

あります。それは、広大地が適用できない土地です。

面積が大きくても広大地が適用できない土地は、評価額は高いままでした。このような土地について、今回の改正で規模格差補正率が乗じられることになるのですから、評価額は下がります。

具体例をあげましょう。

１．ヨウカン切りができる土地
道路に対して幅が広くて奥行の短い土地は、ちょうどヨウカンを切るようにして分割できます。

広大地を適用するための必須条件である道路等の「潰れ地」が生じないのですから、広大地は適用できません。

このような土地についても、一定の面積があれば「地積規模の大きな宅地評価」を適用することができ規模格差補正率を乗ずることになりますので、評価額が下がります。

２．三方路地・四方路地
このような土地は、土地の周辺部のうち多くの部分が道路に接します。整形の土地と旗竿状の土地とを組み合わせれば、「潰れ地」なしに敷地を分割することができる場合が多くあります。

ヨウカン切りの場合と同様に、評価額が下がります。

３．ロードサイド店舗が連坦する地域の土地
「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」は、広大地に該当しないとされています。

本件のような地域にある土地は、ロードサイド店舗が標準的使用で、その使用方法が有効利用であるといえます。したがって、分割して戸建住宅用地とすることを前提とする広大地には該当しません。

しかし、「地積規模の大きな宅地評価」には、「現に有効利用されている」という考え方はありませんので、本件のような土地にも適用でき、評価額が下がります。

４．マンション適地
３．で述べたように、広大地は分割して戸建住宅用地とすることを前提としています。したがって、マンション適地は対象になりませんでした。

ところが、「地積規模の大きな宅地評価」には戸建住宅を前提とする考え方はありませんので、マンション適地にも適用でき、評価額が下がります。


編集後記
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無名人のひとりごと（永六輔著）より

「テレビカメラが街頭に出て、国民の声を集めてきたみたいにいうけど、ヘン　だよ。新橋駅前の酔っ払いが、国民の声を代表していいのかい」

いやー、ホント。必ずといっていいほど映りますね、ＳＬ広場。酔っ払っているほうが面白いことを言うのかもしれないけれど、私の声を彼らに託したことはありませんし、託したくもないよなあ。