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区分所有建物の評価(個人法人間売買)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：区分所有建物の評価(個人法人間売買)
└─┼────────────────────────────────
不動産鑑定評価は、いろいろな不動産をその対象にします。区分所有建物及び
その敷地もその一つです。一般的にはマンションの土地の共有持ち分と建物の
区分所有権のことをいいます。
これらは、通常は一体のものとして評価されます。一体として取引されるから
です。
しかし、今回の評価対象は区分所有建物及びその敷地の建物のみです。会社の
オーナーが建物を所有し、会社が土地を所有しています。その建物の区分所有
権のみを会社に移転するものです。
このような特殊な取引については、その価格が適正かどうかを税務署が調査す
る可能性があります。
仮に調査されても適正な価格であることを証明するために、鑑定評価を依頼さ
れました。
このような特殊な取引の価格についても、不動産鑑定評価は有効です。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：賃料の種類
└─┼────────────────────────────────
不動産鑑定評価では、価格または賃料を求めます。価格は元本、賃料は果実に
あたります。今回は、賃料の種類についてご説明します。
正常賃料
正常価格と同一の市場概念の下において、新たな賃貸借等（賃借権若しくは地
上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう）の契約
において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料（新規賃料）をいい
ます。
新規に土地や建物を貸し借りする場合の賃料です。
正常価格のと同一の市場概念とは、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えら
れる条件を満たす市場のことをいいます。理想的な市場のことです。
限定賃料
限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立す
るであろう経済価値を適正に表示する賃料（新規賃料）をいいます。
限定価格と同一の市場概念とは、不動産と取得する他の不動産との併合又は不
動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下にお
いて形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定
される場合をいいます。
隣の土地を借りる場合には、事情によっては正常賃料よりも高くなることがあ
ります。また、土地を分割する場合には、正常賃料よりも安くなることがあり
ます。このような場合に成立するのが、限定賃料です。
継続賃料
不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済
価値を適正に表示する賃料をいいます。
現在貸し借りしている土地建物の賃料を改定する場合の賃料をいいます。正常
価格のように、貸主と借主が多数いる場合とは異なる場合です。当事者は、現
在の貸主と現在の借主です。
私も、継続賃料の評価の作業中です。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
無名人名語録(永六輔)より
「プレッシャーなんて言葉はむかし使わなかったけど……重荷だなんて言って
たかねェ」
ホント、なんて言っていましたか。重圧？負荷？なんだったのでしょう？
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│１│ 今回の評価実例：区分所有建物の評価(個人法人間売買)
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不動産鑑定評価は、いろいろな不動産をその対象にします。区分所有建物及び
その敷地もその一つです。一般的にはマンションの土地の共有持ち分と建物の
区分所有権のことをいいます。
これらは、通常は一体のものとして評価されます。一体として取引されるから
です。
しかし、今回の評価対象は区分所有建物及びその敷地の建物のみです。会社の
オーナーが建物を所有し、会社が土地を所有しています。その建物の区分所有
権のみを会社に移転するものです。
このような特殊な取引については、その価格が適正かどうかを税務署が調査す
る可能性があります。
仮に調査されても適正な価格であることを証明するために、鑑定評価を依頼さ
れました。
このような特殊な取引の価格についても、不動産鑑定評価は有効です。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：賃料の種類
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不動産鑑定評価では、価格または賃料を求めます。価格は元本、賃料は果実に
あたります。今回は、賃料の種類についてご説明します。
正常賃料
正常価格と同一の市場概念の下において、新たな賃貸借等（賃借権若しくは地
上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう）の契約
において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料（新規賃料）をいい
ます。
新規に土地や建物を貸し借りする場合の賃料です。
正常価格のと同一の市場概念とは、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えら
れる条件を満たす市場のことをいいます。理想的な市場のことです。
限定賃料
限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立す
るであろう経済価値を適正に表示する賃料（新規賃料）をいいます。
限定価格と同一の市場概念とは、不動産と取得する他の不動産との併合又は不
動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下にお
いて形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定
される場合をいいます。
隣の土地を借りる場合には、事情によっては正常賃料よりも高くなることがあ
ります。また、土地を分割する場合には、正常賃料よりも安くなることがあり
ます。このような場合に成立するのが、限定賃料です。
継続賃料
不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済
価値を適正に表示する賃料をいいます。
現在貸し借りしている土地建物の賃料を改定する場合の賃料をいいます。正常
価格のように、貸主と借主が多数いる場合とは異なる場合です。当事者は、現
在の貸主と現在の借主です。
私も、継続賃料の評価の作業中です。
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│３│ 編集後記
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無名人名語録(永六輔)より
「プレッシャーなんて言葉はむかし使わなかったけど……重荷だなんて言って
たかねェ」
ホント、なんて言っていましたか。重圧？負荷？なんだったのでしょう？