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傾斜地の評価：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：傾斜地の評価(相続税申告)
└─┼────────────────────────────────
相続税申告での土地の評価は、路線価によって行われるのが通常です。
路線価を基礎に土地の価格を求め、傾斜地のような場合はそこから宅地造成費
等の一定の減価を行って、土地の価格を評価します。
ところが、国税庁が公表する造成費や傾斜地による減価額は、市場におけるも
のよりも低いのが現状です。よって、路線価による評価では土地の価格が高く
求められることになります。
今回の対象不動産は、かなりの傾斜地でそのままでは宅地として使用すること
ができません。よって、擁壁設置費用や土地の掘削費用・残土の処理費用等を
考慮して評価しました。
このようなときこそ、不動産鑑定評価の出番です。
相続税路線価は、地価公示価格の８割の水準です。ですから、土地の面積が標
準的で形がよく平坦な土地なら、時価よりも安く評価されます。
しかし、面積が大きい、不整形、傾斜地という場合には、不動産鑑定評価によ
って適正な価格を求めれば、路線価で求めた価格よりも低水準になります。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：賃料の概念
└─┼────────────────────────────────
本メルマガ８６号では、賃料の種類についてご説明しました。今回は、賃料の
概念をご説明します。
賃料の概念は、実質賃料と支払賃料に分けられます。
実質賃料
賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正
なすべての経済的対価をいいます。純賃料と不動産の賃貸借等を継続するため
に通常必要とされる諸経費等（必要諸経費等という）から成り立ちます。
実際に貸主に支払われている賃料の算定の期間に対応するすべての経済的対価
を、実際実質賃料といいます。
支払賃料
各支払時期に支払われる賃料をいいます。契約に当たって、権利金・敷金・保
証金等の一時金が授受される場合においては、当該一時金の運用益及び償却額
と併せて実質賃料を構成します。
各支払時期に実際に貸主に支払われている賃料を、実際支払賃料といいます。
地代や家賃といった賃料は、その支払い時に支払われているものだけを指すも
のだと考えがちです。しかし、権利金や敷金・保証金は賃料の前払いの性格を
有します。
したがって、これらの運用益・償却額を考慮しなければ、賃料の高低の如何を
判断することはできません。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
ボケない知恵(永六輔)より
「商品名は旧藩名のほうが売れます。宮崎牛は日向牛。岩手せんべいは南部せ
んべい。石川料理より加賀料理。
……いろいろあります」
いろいろありますね。讃岐うどん・越前竹人形・伊予柑・飛騨牛。でも、こう
呼ばれるようになったのは、１９６０年代以降のことだとか。藩があった江戸
時代のことではありません。
そういえば、こういう名称は牛肉が多いような気がします。近江牛・伊賀牛・
但馬牛・能登牛・若狭牛・石見和牛・上州和牛と。
江戸時代までは、牛肉はおおっぴらには食べられていなかったはずですが。
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│１│ 今回の評価実例：傾斜地の評価(相続税申告)
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相続税申告での土地の評価は、路線価によって行われるのが通常です。
路線価を基礎に土地の価格を求め、傾斜地のような場合はそこから宅地造成費
等の一定の減価を行って、土地の価格を評価します。
ところが、国税庁が公表する造成費や傾斜地による減価額は、市場におけるも
のよりも低いのが現状です。よって、路線価による評価では土地の価格が高く
求められることになります。
今回の対象不動産は、かなりの傾斜地でそのままでは宅地として使用すること
ができません。よって、擁壁設置費用や土地の掘削費用・残土の処理費用等を
考慮して評価しました。
このようなときこそ、不動産鑑定評価の出番です。
相続税路線価は、地価公示価格の８割の水準です。ですから、土地の面積が標
準的で形がよく平坦な土地なら、時価よりも安く評価されます。
しかし、面積が大きい、不整形、傾斜地という場合には、不動産鑑定評価によ
って適正な価格を求めれば、路線価で求めた価格よりも低水準になります。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：賃料の概念
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本メルマガ８６号では、賃料の種類についてご説明しました。今回は、賃料の
概念をご説明します。
賃料の概念は、実質賃料と支払賃料に分けられます。
実質賃料
賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正
なすべての経済的対価をいいます。純賃料と不動産の賃貸借等を継続するため
に通常必要とされる諸経費等（必要諸経費等という）から成り立ちます。
実際に貸主に支払われている賃料の算定の期間に対応するすべての経済的対価
を、実際実質賃料といいます。
支払賃料
各支払時期に支払われる賃料をいいます。契約に当たって、権利金・敷金・保
証金等の一時金が授受される場合においては、当該一時金の運用益及び償却額
と併せて実質賃料を構成します。
各支払時期に実際に貸主に支払われている賃料を、実際支払賃料といいます。
地代や家賃といった賃料は、その支払い時に支払われているものだけを指すも
のだと考えがちです。しかし、権利金や敷金・保証金は賃料の前払いの性格を
有します。
したがって、これらの運用益・償却額を考慮しなければ、賃料の高低の如何を
判断することはできません。
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│３│ 編集後記
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ボケない知恵(永六輔)より
「商品名は旧藩名のほうが売れます。宮崎牛は日向牛。岩手せんべいは南部せ
んべい。石川料理より加賀料理。
……いろいろあります」
いろいろありますね。讃岐うどん・越前竹人形・伊予柑・飛騨牛。でも、こう
呼ばれるようになったのは、１９６０年代以降のことだとか。藩があった江戸
時代のことではありません。
そういえば、こういう名称は牛肉が多いような気がします。近江牛・伊賀牛・
但馬牛・能登牛・若狭牛・石見和牛・上州和牛と。
江戸時代までは、牛肉はおおっぴらには食べられていなかったはずですが。