借地権更新料の評価：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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│１│　今回の評価実例：借地権更新料の評価
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土地を借りている場合には、地代を支払うほかに、契約の更新にあたって一定
の金額の更新料が支払われます。

借地人から地主に対して、次の更新にあたってはこの金額の更新料を支払いた
いという旨の通知がされました。

この更新料が妥当なのか、妥当でないとしたらいくらが妥当なのか評価してほ
しいと、弁護士さんから依頼がありました。その地主の顧問弁護士です。

前回の更新料がわかっているため、その金額を基礎に求めてみることにしまし
た。

その土地の近くに地価公示標準地があります。その価格を前回の更新時から今
回まで調べ、その変動率を前回の更新料に乗じてみました。

すると、借地人の言う更新料よりも高い金額になりました。その弁護士さんは
その金額で交渉するとのことです。

交渉がうまくいくことを願っています。


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│２│　不動産鑑定評価の知識：価格を求める鑑定評価の手法Ⅲ
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価格を求める鑑定評価の手法には、原価法・取引事例比較法・収益還元法があ
ります。今回は、開発法をご説明します。

開発法は、原価法・取引事例比較法・収益還元法の考え方を活用した更地の鑑
定評価手法の一つです。

イ．更地を一体利用することが合理的と認められるとき
価格時点において、当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、
販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯
費用を控除して求める手法をいいます。

ロ．更地を分割利用することが合理的と認められるとき
価格時点において、当該更地を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定
し、販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯
費用を控除して求める手法をいいます。

いずれも、不動産開発業者の投資判断を基礎とした評価の手法です。すなわち、
出来上がりの不動産の販売価格から造成費や付帯費用を引いて、その更地の買
値を求めます。

イでは建物を建てることを想定し、ロでは区画割りを想定します。いずれも、
ＣＡＤ（図面を描くためのパソコンソフト）を使用して想定します。


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│３│　編集後記
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大往生(永六輔)より

「朝食に何を喰ったかは忘れてもいい。朝食を食べたことを忘れなければそれ
　でいいんです。」

夜、寝る前にその日の朝から食べたものを全部思い出してみる、これがボケ防
止に役立つのだそうです。

私には、寝る前ではなく目が覚めた時に、前の晩に何を食べたのか全然思い出
せないことがあります。

ハイ、酩酊していました。