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別荘の評価(監督官庁への報告)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：別荘の評価（監督官庁への報告）
└─┼────────────────────────────────
今回の評価対象不動産は、ある別荘地にある別荘とその敷地です。
ある健康保険組合が組合員の保養のために所有していましたが、売却すること
になりました。監督官庁である厚生労働省に対して報告するために、鑑定評価
が必要になりました。
現在の価値がどれほどであり、どれだけの売却損が生じる見込みであるかをあ
らかじめ把握し、それから売却の手続きを進めるためです。
評価にあたって土地の取引事例を収集すると、興味深い事実が浮かび上がりま
した。
引湯権といって温泉水を利用できる権利がその土地にあるかどうかで、明らか
に価格水準が違うのです。温泉が利用できる地域ですので、当たり前ではある
のですが。
対象不動産には引湯権が付いていましたので、その点に留意して評価しました。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：不動産鑑定評価とは２
└─┼────────────────────────────────
不動産鑑定評価について、不動産鑑定評価基準がどう規定しているかご紹介し
ます。
まず、不動産鑑定評価基準では、不動産鑑定士が準拠すべき不動産鑑定評価の
実務指針です。
不動産鑑定評価基準は、不動産の鑑定評価について以下のように述べています。
不動産の鑑定評価は、その対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣
額をもって表示することである。それは、この社会における一連の価格秩序の
中で、その不動産の価格及び賃料がどのような所に位するかを指摘することで
あって、…高度な知識と豊富な経験及び的確な判断力を持ち、さらに、これら
が有機的かつ総合的に発揮できる練達堪能な専門家によってなされるとき、初
めて合理的であって、客観的に論証できるものとなる。
さらに詳しく定義すると、次のようになるでしょう。
一般の商品の価格は自由競争市場で定まります。しかし、不動産は個別性が強
く、取引市場も限られています。ゆえに、自由競争によって価格が形成されに
くくなります。
そこで、不動産、特に土地の適正な価格を求めようとすれば、合理的な市場の
価格形成機能に代わって不動産の適正な価格を判定する作業が必要となります。
すなわち、不動産の鑑定評価とは、合理的な市場があったならばそこで形成さ
れるであろう正常な市場価値を表示する価格を不動産鑑定士が的確に把握する
ことを中心とする作業です。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
伝言(永六輔)より
「放送はいいよなア。
返品されないものなア。
返品してやりてぇテレビ番組ばっかりでサ。
職人があんな品をつくってみろよ。
返品の山だぜ」
私の見るテレビ番組は、ニュースや音楽、将棋に落語などと、限られたもので
す。
あまりテレビを見ないのですが、その中でも日曜日の午後の番組などは全然見
る気がおきません。どの番組とは言いませんが。
タレントが、朝食で何を食べたとか、どんな動物が好きだとかをしゃべる。何
の工夫もありません。ＹＯＵＴＵＢＥの素人が作った動画と変わりませんね。
テレビ離れが進んでいるのもうなずけます。
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│１│ 今回の評価実例：別荘の評価（監督官庁への報告）
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今回の評価対象不動産は、ある別荘地にある別荘とその敷地です。
ある健康保険組合が組合員の保養のために所有していましたが、売却すること
になりました。監督官庁である厚生労働省に対して報告するために、鑑定評価
が必要になりました。
現在の価値がどれほどであり、どれだけの売却損が生じる見込みであるかをあ
らかじめ把握し、それから売却の手続きを進めるためです。
評価にあたって土地の取引事例を収集すると、興味深い事実が浮かび上がりま
した。
引湯権といって温泉水を利用できる権利がその土地にあるかどうかで、明らか
に価格水準が違うのです。温泉が利用できる地域ですので、当たり前ではある
のですが。
対象不動産には引湯権が付いていましたので、その点に留意して評価しました。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：不動産鑑定評価とは２
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不動産鑑定評価について、不動産鑑定評価基準がどう規定しているかご紹介し
ます。
まず、不動産鑑定評価基準では、不動産鑑定士が準拠すべき不動産鑑定評価の
実務指針です。
不動産鑑定評価基準は、不動産の鑑定評価について以下のように述べています。
不動産の鑑定評価は、その対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣
額をもって表示することである。それは、この社会における一連の価格秩序の
中で、その不動産の価格及び賃料がどのような所に位するかを指摘することで
あって、…高度な知識と豊富な経験及び的確な判断力を持ち、さらに、これら
が有機的かつ総合的に発揮できる練達堪能な専門家によってなされるとき、初
めて合理的であって、客観的に論証できるものとなる。
さらに詳しく定義すると、次のようになるでしょう。
一般の商品の価格は自由競争市場で定まります。しかし、不動産は個別性が強
く、取引市場も限られています。ゆえに、自由競争によって価格が形成されに
くくなります。
そこで、不動産、特に土地の適正な価格を求めようとすれば、合理的な市場の
価格形成機能に代わって不動産の適正な価格を判定する作業が必要となります。
すなわち、不動産の鑑定評価とは、合理的な市場があったならばそこで形成さ
れるであろう正常な市場価値を表示する価格を不動産鑑定士が的確に把握する
ことを中心とする作業です。
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│３│ 編集後記
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伝言(永六輔)より
「放送はいいよなア。
返品されないものなア。
返品してやりてぇテレビ番組ばっかりでサ。
職人があんな品をつくってみろよ。
返品の山だぜ」
私の見るテレビ番組は、ニュースや音楽、将棋に落語などと、限られたもので
す。
あまりテレビを見ないのですが、その中でも日曜日の午後の番組などは全然見
る気がおきません。どの番組とは言いませんが。
タレントが、朝食で何を食べたとか、どんな動物が好きだとかをしゃべる。何
の工夫もありません。ＹＯＵＴＵＢＥの素人が作った動画と変わりませんね。
テレビ離れが進んでいるのもうなずけます。