Case 実績紹介

まず、対象不動産の土地および建物の価格を算定し、そこに適正な利回りを乗じることで理論上の適正賃料を導き出しました。さらに、周辺エリアにおける類似店舗の賃料水準を調査し、現在の賃料が市場と比較して高い水準にあることを客観的に示しました。
その結果、現在の月額約300万円の賃料に対し、約100万円低い水準が妥当であるとの評価結果となりました。

提示した評価をもとに交渉を行った結果、家賃の大幅な減額が実現しました。
「店舗の収益が大きく改善し、非常に助かりました。社内でも大きな評価につながり、依頼して本当に良かったです」とのお声をいただいています。

当該土地について詳細な調査を行った結果、「広大地」評価の適用は難しいものの、実勢価格ベースで見ると評価額が過大である可能性が高いことが判明しました。
そこで、実際の取引市場を踏まえた不動産鑑定評価を行い、合理的な価格水準を提示しました。

最終的に当該土地は約5,000万円で売却され、相続税申告においても問題なく認められました。
「結果的に大幅な節税につながり、依頼者にも大変喜んでいただけました」との評価をいただいています。

建物の再調達原価に基づく積算価格では高額となる一方、ホテルは収益性を基準として取引される不動産です。
そのため、DCF法を用いた収益価格の算定を行い、実態に即した評価を実施しました。
その結果、収益価格は約13億円となり、これらを総合的に勘案した評価額は約15億円となりました。

評価額を大幅に圧縮することができ、公益目的支出額も大きく軽減されました。
「ここまで評価が変わるとは思っていませんでした。経営への影響も抑えられ、大変助かりました」とのお声をいただいています。

従来の鑑定評価基準に加え、定期借地権の利回り分析および公租公課倍率法を組み合わせた独自の評価を実施しました。
さらに、公租公課と地代の関係について回帰分析を行い、統計的に裏付けられた評価モデルを構築しました。

作成した評価書は裁判において証拠として採用され、結果として勝訴に至りました。
「従来手法にとらわれない柔軟な分析で、非常に説得力のある評価でした」との評価をいただいています。

収益物件は相続税評価額ではなく、収益価格（収益還元法）で評価するのが合理的です。
アパートの実際の収益力を分析し、適正な利回りを用いて評価を実施しました。
その結果、相続税評価額より大幅に低い評価額となり、譲渡所得税の軽減につながりました。

「収益価格による評価という視点がなく、目から鱗でした。依頼者の負担が大きく軽減され、大変感謝しています」とのお声をいただいています。