FAQ よくあるご質問

1) お問い合わせ・初回相談(無料) 2) ご依頼内容のヒアリング 3) お見積もり提示 4) 現地調査・資料収集 5) 鑑定評価の実施 6) 評価書の作成・納品 という流れになります。ご不明点があれば、各段階で丁寧にご説明いたします。

はい、もちろん可能です。初回相談は無料で承っております。不動産評価に関するお悩みやご不明点について、お気軽にご相談ください。

不動産鑑定は国家資格を持つ不動産鑑定士が、不動産鑑定評価基準に基づいて行う公的な評価です。裁判、相続税申告、財産分与など法的効力が必要な場面で使用されます。費用は20万円～かかりますが、公的機関や裁判所に提出できる鑑定評価書が発行されます。

一方、不動産査定は不動産会社が売買の参考として行う簡易的な価格調査で、法的効力はありません。無料で受けられますが、相続税申告や裁判では使用できません。

不動産鑑定の期間は、物件の種類や調査内容により異なります。

標準的な期間の目安：

・戸建住宅・区分マンション：2〜3週間
・土地（住宅地）：2〜3週間
・収益物件（1棟マンション・ビル等）：3週間〜1ヶ月半
・複雑な案件（底地・借地権、大規模物件等）：1〜2ヶ月

期間に影響する要因：

・物件の規模や立地
・現地調査の難易度（遠方、現地への立入制限等）
・評価目的（裁判案件等で詳細な分析が必要な場合）
・書類の準備状況（登記簿、測量図、賃貸借契約書等）

お急ぎの場合は、特急対応が可能なケースもございますので、まずはご相談ください。申告期限や裁判期日が迫っている場合も、可能な限り対応いたします。

不動産鑑定とは、国家資格である不動産鑑定士が、土地や建物などの不動産の経済価値を適正に評価する業務です。相続税申告、売買取引、賃料の算定、訴訟など、さまざまな場面で公正な評価が求められます。

非常に有効です。相続人間で「実家は3,000万円」「いや4,500万円だ」と意見が分かれるケースは多く、中立的な専門家の評価が解決の鍵になります。

不動産鑑定評価が有効な理由：

・国家資格者による客観的・中立的な評価
・裁判や調停でも証拠として採用される
・複数の不動産を公平に評価し、分割案を提示可能

遺産分割協議が調わない場合、家庭裁判所の調停・審判でも鑑定評価書は重要な証拠資料となります。早期に鑑定を入れることで、感情的な対立を防ぎ、スムーズな解決につながります。

はい、可能性があります。相続税の申告期限から5年以内であれば「更正の請求」により還付を受けられます。

還付が期待できるケース：

・広大地（500㎡以上の住宅地）
・不整形地、がけ地、高圧線下地
・騒音・振動のある道路沿い
・墓地・工場などの嫌悪施設に近い
・賃借権や地役権が設定されている

当事務所では、相続税還付の可能性診断を無料で行っております。土地の図面と相続税申告書をお持ちいただければ、還付見込額を試算いたします。多くは成功報酬型（還付額の20〜35%）で対応可能です。

相続税申告では通常、路線価方式（時価の約80%）で評価しますが、不動産鑑定評価書を使うことで以下のメリットがあります：

1.相続税の減額：不整形地、がけ地、騒音、嫌悪施設の近接など個別事情を反映し、路線価評価より10〜30%低い評価が可能
2.税務署への説得力：国家資格者による客観的評価のため、税務調査で否認されにくい
3.相続人間の公平性：複数の不動産を分割する際、専門家の評価で納得感が高まる

特に、1億円以上の不動産や特殊な物件では、鑑定費用を上回る節税効果が期待できます。

はい、可能です。固定資産税評価額が実態と乖離している場合、不動産鑑定評価書を添えて市町村に審査の申出を行うことができます。適正な評価により、固定資産税の減額が実現する場合があります。

相続税評価とは、相続が発生した際に、相続財産である不動産の評価額を算定することです。通常は国税庁の路線価や固定資産税評価額をもとに計算しますが、不動産鑑定評価を用いることで、より適正な評価額を税務署に申告することができます。

金融機関が融資の担保として不動産鑑定評価書を求めるケースは、主に以下の場合です：

・高額融資（数億円規模）
・収益物件への融資
・ノンリコースローン（不動産担保のみで個人保証なし）
・特殊な不動産（底地、借地権、区分所有等）

対応手順：

・金融機関に評価目的・提出期限・書式要件を確認
・不動産鑑定士に依頼（通常2〜4週間）
・鑑定評価書を金融機関に提出

ポイント：

・金融機関によっては指定の鑑定士や様式がある場合も
・費用は原則として融資申込者（お客様）負担
・評価額が融資希望額に満たない場合、自己資金の追加や融資額減額の可能性

当事務所は多くの金融機関案件を手掛けており、スムーズな対応が可能です。お急ぎの場合もご相談ください。

購入前に不動産鑑定評価を取得することは、非常に有効なリスク管理です。

鑑定評価のメリット：

・売出価格が適正か、割高でないかを客観的に判断
・高額な買い物での失敗を防ぐ
・金融機関の融資審査でも有利（適正価格の証明）
・収益物件の場合、期待利回りと実態の乖離を把握

特に以下のケースでは推奨されます：

・1億円以上の高額物件
・収益物件（賃貸マンション、店舗等）
・再建築不可、既存不適格など特殊な物件
・売主が急いでおり価格交渉の余地がある場合

20〜30万円の鑑定費用で、数百万円〜数千万円の買い過ぎを防げる可能性があります。

底地・借地権の売買では、不動産鑑定評価が強く推奨されます。

理由：

・一般の不動産とは異なり、市場での取引事例が少なく適正価格が不明確
・底地価格は更地価格の30〜50%、借地権は40〜70%など複雑な按分計算が必要
・地主と借地人の間で利害が対立しやすく、客観的評価が不可欠
・税務署も底地・借地権は厳しくチェックし、恣意的な価格には贈与税が課税される

不動産鑑定士は、借地権割合、地代の水準、契約内容などを総合的に分析し、適正な底地価格・借地権価格を算定します。トラブル防止と税務リスク回避のため、必ず鑑定を入れることをお勧めします。

親族間・同族会社間売買では、税務署が「時価より著しく低額」と判断すると、差額に対して贈与税や法人税が課税されるリスクがあります。

主なリスク：

・親が子に市価5,000万円の土地を3,000万円で売却→差額2,000万円に贈与税
・社長が自社に時価より安く不動産を譲渡→差額が役員賞与とみなされ所得税+法人税

対策： 不動産鑑定評価書を取得し、その価格で取引することで「時価での取引」を証明できます。税務調査が入っても、国家資格者の評価額であれば、税務署も原則として認めます。

鑑定費用20〜30万円で、数百万円の課税リスクを回避できるため、コストパフォーマンスは非常に高いと言えます。

一般的な個人間売買では必須ではありませんが、以下のケースでは鑑定評価が有効です：

鑑定評価が推奨されるケース：

・同族会社間・親族間売買：税務署から「時価より著しく低い価格」と指摘されると贈与税が課税されるリスクがあります。鑑定評価書があれば正当な時価取引の証明になります
・共有不動産の持分売却：適正価格の根拠として
・底地・借地権の売買：複雑な権利関係の評価
・離婚に伴う財産分与：公平な分配の根拠
・法人が不動産を売買する場合：会計上の時価評価や税務対策

適正価格での取引を証明することで、後々の税務リスクを回避できます。