規模の大きい土地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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ある土地が周辺の土地より面積が大きい場合は、周辺の土地に比べて単価が高くなったり低くなったりします。

今回は土地の増減価要因として、面積が大きい場合について取り上げます。

土地は、その周辺にある他の土地と競合・協同しあって、その価値を発揮します。不動産鑑定では、その土地の存在する地域を「近隣地域」と呼びます。

その近隣地域にある土地は、概ね同水準の価格になります。そして、その近隣地域にあって標準的な面積・形状・位置等の土地を標準画地といい、他の土地はその標準画地に比しての優劣で価格が定まります。地価公示法による標準地は、この標準画地にあたります。

したがって、この標準画地よりも面積が大きいと、標準画地価格に比べ価格が高くなったり、低くなったりします。では、これらはそれぞれどのような場合にそうなるのでしょう。

◎価格が下がる場合

商品は、大きくなれば単価が下がるのが一般的です。総額が大きくなるので市場参加者が限定され、価格競争が弱まるからです。この市場原理は、土地についてもあてはまります。

広い土地は、最終的に住宅を需要するような個人は買いません。不動産業者が仕入れて、個人が買うような大きさや形にして商品化しなければなりません。

不動産業者は、道路を新設して土地を手ごろな面積や形にします。道路の面積だけ売る土地の面積が少なくなるわけです。

また、会社の利益や人件費・広告宣伝費等も必要です。そうなれば、その分だけ土地を安く仕入れなければ、採算に合いません。したがって、単価が安くなるのです。

この場合は、一戸建て住宅が建ち並ぶ地域にある土地に当てはまります。すなわち、都心から一定の距離があり、最寄駅からもある程度離れている地域です。

相続税法の「広大地」は、この考え方を適用したものです。

◎価格が上がる場合

　れに対して、広大地に該当しないマンション適地は単価が下がりません。面積が大きいことが希少性につながり、価値を上げるからです。

また、建築基準法には、斜線制限や日影規制等の規制があります。文章のみで説明するのは難しいのですが、面積の大きい土地ほど、これらの規制の影響は小さくなります。

また、ある程度以上の面積の建物の方が建築単価は安くなりますので、そのような建物を建てることのできる広い土地はより多くの事業収益を生み出すため、競争力が高まり、単価も高くなります。

分譲マンションに適した土地は、都心から近く、最寄駅からもあまり離れていない地域に所在します。