大きな土地と鑑定評価：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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地積規模の大きな宅地の評価の制度が導入されることによって、今まで広大地が適用できていた土地の評価額が上がることになります。

それゆえに、不動産鑑定を活用できるケースが増えるのではないかと、私はにらんでいます。では、どのような場合に不動産鑑定を活用できるのか、それについて触れてみたいと思います。

財産評価基本通達６は、この通達の定めにより難い場合の評価として、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」としています。

私の不動産鑑定士としての経験をもとに考察すると、次のような土地は「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる」と考えられるため、不動産鑑定評価を活用できる可能性があります。

なお、不動産鑑定評価において規模の大きな土地を評価する場合には、開発法という手法を用います。規模の大きな土地をエンドユーザーが購入することは考えられません。購入するのは、宅地分譲業者です。

そこで、宅地分譲業者が購入することを前提とした上で、ＣＡＤを用いて分割想定図を作成し、分譲価格総額から業者利潤・販管費・固定資産税等を控除して、その事業が成り立つものとしての仕入価格を求めて評価する手法が開発法です。

（１）中小工場地区にある規模の大きな土地
繰り返しになりますが、中小工場地区にあっても、住宅が建ち並んでいるような地域があります。

このような土地には地積規模の大きな宅地評価は適用できません。しかし、宅地分譲が最有効使用と判断できる場合には、開発法を用いて評価することができます。

この場合には、評価額が下がる可能性があります。

（２）指定容積率が超過するが、基準容積率がそれ未満の規模の大きな土地
指定容積率が超過するため、このような土地についても、地積規模の大きな宅地評価は適用できません。

しかし、（１）と同様に開発法を適用して不動産鑑定評価を行うと、評価額が下がる可能性があります。

（３）整形で規模の大きな土地
連載第１０回で触れたように、このような土地には地積規模の大きな宅地評価が適用できますが、広大地より評価額が上がります。

開発法を適用して不動産鑑定評価を行うと、評価額が下がる可能性があります。

（４）崖地・傾斜地を含む土地
財産評価基本通達で定めるがけ地の補正率や造成費等は、市場実態よりも低率・低額です。

不動産鑑定評価では、実際に即した数値を採用しますので、評価額が下がる可能性があります。


編集後記
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聞いちゃった！（永六輔著）より
「同級生でみるとわかるんですが、やっぱり酒呑みから死にますね」

えっ？ウソ？やっぱり？うわああああ！！！！！