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不整形地3：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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◆―――――――――――― 今回のテーマ ――――――――――――――◆
メルマガ１４８号に引き続き、不整形地を取り上げます。
三角地も不整形地のひとつです。しかし、減価の要素が特殊なのでしょう。公
共用地の買取の際の評価に用いられる土地価格比準表の手引きでは、次の考え
方が別途示されています。
三角地は、標準的な整形画地に比べ、建物等の敷地としての利用に制約を受け、
画地の全部が住宅地としての効用を十分に発揮できないため、減価が生ずるも
のである。
一般的に三角地の減価の程度は、その最小角の位置及びその大小により左右さ
れるとともに、同じ角度のものであっても面積の大小により異なる。したがっ
て、その格差率は、最小角の角度と画地の規模との両面から実態に応じて決定
されることになる。
実務では、三角地であることによる不整形地減価率は最大で▲３０％程度と考
えられています。
ただ、これも形状を中心にした捉え方です。間口が著しく狭い三角地の場合に
は、建物の利用にさらに支障を与えるため、一層の減価を織り込むことが必要
でしょう。
なお、相続税申告の際に用いられる財産評価基本通達では、土地価格比準表と
は別の不整形地補正率の計算方法を定め、画一的な取り扱いを行っています。
固定資産税評価でも同様の方法を採用しています。
この通達は不動産鑑定評価とは目的や方法を異にしています。
この通達は、評価の過程で生ずる個人的判断を回避するため、画地条件（間口・
奥行・形状等）に誤りがなければ、誰が評価しても結果が同一のものとなるよ
うに評価方法を定めています。
これに対して、不動産鑑定評価では、画地条件だけでなく、それによって利用
効率に影響をが生ずる場合には、その程度をも考慮して評価額を求めることが
課題となります。ここに判断が生ずることになります。
なお、この通達による補正率には不整形地の取引市場における減価の程度があ
まり反映されているとは考えられません。しかし、その基礎となっている考え
方は参考になります。
■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………
将棋棋士の藤井聡太さんがやってくれました。棋聖・王位の二冠達成です。
デビューから２９連勝して連勝記録を塗り替え、今度は最年少タイトル挑戦・
獲得を成し遂げました。連勝記録・最年少タイトル記録とも破るのはほとんど
不可能ではないかと思われてきましたが、あっさり破って見せました。すごい
人が現れたものです。
ところで、将棋棋士には二つ名があります。でも、それだけで人を表せる二つ
名はなかなかないようです。
谷川浩司九段は「光速の寄せ」、羽生善治九段は「羽生マジック」などと言わ
れますが、これだけではその人を表現するものではありません。例えば、「光
速の寄せ」谷川九段というように、後に名前を加えなければなりません。
丸山忠久九段は激辛流、森内俊之九段は鉄板流と言われます。棋風を表しては
いますが、人の表現ではないです。
藤井猛九段は「終盤のファンタジスタ」などとウェブで言われます。序盤は圧
倒的に強いのですが、終盤でとんでもない手を指してあっさり逆転負け。人の
表現ではありますが、本人にとってはありがたくないでしょう。
故花村元司九段は、思いがけない手を指すことから「妖刀使い」、転じて「妖
刀」。屋敷伸之九段は、何が飛び出すのかわからないことと名前にかけて「忍
者屋敷」、転じて「忍者」。ここらへんはいい表現ですね。
カッコいいのは久保利明九段。軽快に駒を前に進めることから「捌きのアーテ
ィスト」。いいですね。
さて、藤井聡太二冠です。テレビ番組を見ていたら師匠の杉本昌隆八段が掛け
軸を掲げていました。そこに書かれてあったのは、「異次元超特急」。
異次元の強さと読みの速さ、それから本人が鉄道ファンだということから名付
けたそうですが、なんだかなあ。
藤井二冠の二つ名はまだ先になりそう。
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◆―――――――――――― 今回のテーマ ――――――――――――――◆
メルマガ１４８号に引き続き、不整形地を取り上げます。
三角地も不整形地のひとつです。しかし、減価の要素が特殊なのでしょう。公
共用地の買取の際の評価に用いられる土地価格比準表の手引きでは、次の考え
方が別途示されています。
三角地は、標準的な整形画地に比べ、建物等の敷地としての利用に制約を受け、
画地の全部が住宅地としての効用を十分に発揮できないため、減価が生ずるも
のである。
一般的に三角地の減価の程度は、その最小角の位置及びその大小により左右さ
れるとともに、同じ角度のものであっても面積の大小により異なる。したがっ
て、その格差率は、最小角の角度と画地の規模との両面から実態に応じて決定
されることになる。
実務では、三角地であることによる不整形地減価率は最大で▲３０％程度と考
えられています。
ただ、これも形状を中心にした捉え方です。間口が著しく狭い三角地の場合に
は、建物の利用にさらに支障を与えるため、一層の減価を織り込むことが必要
でしょう。
なお、相続税申告の際に用いられる財産評価基本通達では、土地価格比準表と
は別の不整形地補正率の計算方法を定め、画一的な取り扱いを行っています。
固定資産税評価でも同様の方法を採用しています。
この通達は不動産鑑定評価とは目的や方法を異にしています。
この通達は、評価の過程で生ずる個人的判断を回避するため、画地条件（間口・
奥行・形状等）に誤りがなければ、誰が評価しても結果が同一のものとなるよ
うに評価方法を定めています。
これに対して、不動産鑑定評価では、画地条件だけでなく、それによって利用
効率に影響をが生ずる場合には、その程度をも考慮して評価額を求めることが
課題となります。ここに判断が生ずることになります。
なお、この通達による補正率には不整形地の取引市場における減価の程度があ
まり反映されているとは考えられません。しかし、その基礎となっている考え
方は参考になります。
■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………
将棋棋士の藤井聡太さんがやってくれました。棋聖・王位の二冠達成です。
デビューから２９連勝して連勝記録を塗り替え、今度は最年少タイトル挑戦・
獲得を成し遂げました。連勝記録・最年少タイトル記録とも破るのはほとんど
不可能ではないかと思われてきましたが、あっさり破って見せました。すごい
人が現れたものです。
ところで、将棋棋士には二つ名があります。でも、それだけで人を表せる二つ
名はなかなかないようです。
谷川浩司九段は「光速の寄せ」、羽生善治九段は「羽生マジック」などと言わ
れますが、これだけではその人を表現するものではありません。例えば、「光
速の寄せ」谷川九段というように、後に名前を加えなければなりません。
丸山忠久九段は激辛流、森内俊之九段は鉄板流と言われます。棋風を表しては
いますが、人の表現ではないです。
藤井猛九段は「終盤のファンタジスタ」などとウェブで言われます。序盤は圧
倒的に強いのですが、終盤でとんでもない手を指してあっさり逆転負け。人の
表現ではありますが、本人にとってはありがたくないでしょう。
故花村元司九段は、思いがけない手を指すことから「妖刀使い」、転じて「妖
刀」。屋敷伸之九段は、何が飛び出すのかわからないことと名前にかけて「忍
者屋敷」、転じて「忍者」。ここらへんはいい表現ですね。
カッコいいのは久保利明九段。軽快に駒を前に進めることから「捌きのアーテ
ィスト」。いいですね。
さて、藤井聡太二冠です。テレビ番組を見ていたら師匠の杉本昌隆八段が掛け
軸を掲げていました。そこに書かれてあったのは、「異次元超特急」。
異次元の強さと読みの速さ、それから本人が鉄道ファンだということから名付
けたそうですが、なんだかなあ。
藤井二冠の二つ名はまだ先になりそう。