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継続家賃の評価：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：継続家賃の評価
└─┼────────────────────────────────
不動産鑑定評価で求めるのは価格が主です。しかし、地代・家賃といった賃料
を評価することもあります。なお、価格が元本で賃料は果実の関係にあります。
今回は、継続家賃の評価です。新規に土地・建物を賃貸借するのではなく、す
でに賃貸借されている土地・建物の家賃を改定するためです。調停では決着が
つかず、裁判になりました。
いろいろな評価がありますが、実は継続家賃の評価が一番手間がかかります。
詳しいことは省きますが、現在の家賃を合意した時点の土地・建物の価格を求
める必要があります。現在の価格と過去の価格を求めるのです。
さて、評価対象の建物は新築時点からそれなりの年数を経過しています。
この建物は区分所有されています。マンションと同じですね。マンションの表
題部の登記は、一目でマンションとわかるようになっています。
ところが対象建物の表題部の登記はそうなっていません。一見すると通常の建
物のようです。このような登記をみたのは初めてでした。
さらに、登記所には建物図面が備え付けられていませんでした。
建物の新築時点によってこのように異なる点があるのは勉強になりました。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：不動産鑑定評価制度の概要１
└─┼────────────────────────────────
不動産には全く同じものが存在しないという性質が不動産の個別の価格に決定
的な影響を与えます。
このように、①新たに生産できない②「全く同じものが存在しない」という特
性があるため、その情報にも不完全性が生じて一般の財のような時価を形成す
る効率的な市場の成立は困難となります。
しかし、きわめて不完全でありながらも不動産には取引市場があり、どのよう
な種類の不動産であるかによりその市場を異にすることになります。
このように、不動産の取引市場が不完全であるため、不動産鑑定評価が必要に
なります。
取引当事者等の主観的な見方や取引等の事情のない不動産の適正な価格を求め
るためには、十分に機能しているとはいえない不動産市場の市場メカニズムに
ついて、体系的な知識や技術を体得した専門家の鑑定評価活動に依存せざるを
得ません。
わが国においては、昭和３０年代末に「不動産の鑑定評価に関する法律」（昭
和３８年７月１６日法律第１５２号）を中核とする不動産鑑定評価制度が創設
されるとともに、土地の適正な価格に関する情報を社会一般に提供する仕組み
である地価公示制度を規定した「地価公示法」（昭和４４年６月２３日法律第
４９号）が制定されました。
その背景となったのは、次のような事情です。
そのころ、高度成長によって都市へ急速に産業・人口が集中するようになりま
した。それによって生じた土地・住宅問題に対応するために、不動産鑑定評価
の専門家によって鑑定評価活動が担われることが要請されました。
そして、公共財としての性格を有する土地等の適正な価格の形成に資すること
を目的として、不動産鑑定業の登録制度、不動産鑑定士等の資格制度などを規
定した「不動産の鑑定評価に関する法律」が制定されたのです。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
伝言(永六輔)より
「みどりの下の力持ち？
緑と縁、字は似てるけど、お前はアナウンサーなんだぞ。
それ、〈エンの下の力持ち〉っていうんだ！」
さっきテレビの朝のニュースで、東北地方で桜が開花したことを伝えていまし
た。
「しゅってんが立ち並んでいます。」
しゅってん？出店（でみせ）だよなあ。
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│１│ 今回の評価実例：継続家賃の評価
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不動産鑑定評価で求めるのは価格が主です。しかし、地代・家賃といった賃料
を評価することもあります。なお、価格が元本で賃料は果実の関係にあります。
今回は、継続家賃の評価です。新規に土地・建物を賃貸借するのではなく、す
でに賃貸借されている土地・建物の家賃を改定するためです。調停では決着が
つかず、裁判になりました。
いろいろな評価がありますが、実は継続家賃の評価が一番手間がかかります。
詳しいことは省きますが、現在の家賃を合意した時点の土地・建物の価格を求
める必要があります。現在の価格と過去の価格を求めるのです。
さて、評価対象の建物は新築時点からそれなりの年数を経過しています。
この建物は区分所有されています。マンションと同じですね。マンションの表
題部の登記は、一目でマンションとわかるようになっています。
ところが対象建物の表題部の登記はそうなっていません。一見すると通常の建
物のようです。このような登記をみたのは初めてでした。
さらに、登記所には建物図面が備え付けられていませんでした。
建物の新築時点によってこのように異なる点があるのは勉強になりました。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：不動産鑑定評価制度の概要１
└─┼────────────────────────────────
不動産には全く同じものが存在しないという性質が不動産の個別の価格に決定
的な影響を与えます。
このように、①新たに生産できない②「全く同じものが存在しない」という特
性があるため、その情報にも不完全性が生じて一般の財のような時価を形成す
る効率的な市場の成立は困難となります。
しかし、きわめて不完全でありながらも不動産には取引市場があり、どのよう
な種類の不動産であるかによりその市場を異にすることになります。
このように、不動産の取引市場が不完全であるため、不動産鑑定評価が必要に
なります。
取引当事者等の主観的な見方や取引等の事情のない不動産の適正な価格を求め
るためには、十分に機能しているとはいえない不動産市場の市場メカニズムに
ついて、体系的な知識や技術を体得した専門家の鑑定評価活動に依存せざるを
得ません。
わが国においては、昭和３０年代末に「不動産の鑑定評価に関する法律」（昭
和３８年７月１６日法律第１５２号）を中核とする不動産鑑定評価制度が創設
されるとともに、土地の適正な価格に関する情報を社会一般に提供する仕組み
である地価公示制度を規定した「地価公示法」（昭和４４年６月２３日法律第
４９号）が制定されました。
その背景となったのは、次のような事情です。
そのころ、高度成長によって都市へ急速に産業・人口が集中するようになりま
した。それによって生じた土地・住宅問題に対応するために、不動産鑑定評価
の専門家によって鑑定評価活動が担われることが要請されました。
そして、公共財としての性格を有する土地等の適正な価格の形成に資すること
を目的として、不動産鑑定業の登録制度、不動産鑑定士等の資格制度などを規
定した「不動産の鑑定評価に関する法律」が制定されたのです。
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│３│ 編集後記
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伝言(永六輔)より
「みどりの下の力持ち？
緑と縁、字は似てるけど、お前はアナウンサーなんだぞ。
それ、〈エンの下の力持ち〉っていうんだ！」
さっきテレビの朝のニュースで、東北地方で桜が開花したことを伝えていまし
た。
「しゅってんが立ち並んでいます。」
しゅってん？出店（でみせ）だよなあ。