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埋蔵文化財のある土地の評価：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：埋蔵文化財のある土地の評価
└─┼────────────────────────────────
前回のメルマガでは、賃貸等不動産の時価開示が依頼目的の不動産鑑定評価を
取り上げました。今回の依頼目的も同様です。
しかし、前回と大きくことなるのは、その土地に埋蔵文化財があるということ
でした。埋蔵文化財のある土地のことを埋蔵文化財包蔵地といいます。
埋蔵文化財包蔵地は、場合によっては土地価格が大きく低下します。埋蔵文化
財の調査に費用がかかりますし、調査の間はその土地を利用することができま
せん。さらに、その埋蔵文化財が貴重なものである場合は、土地の区画形質を
変更することができず、土地を利用することが不可能になります。
本件の対象不動産は３件あり、いずれも福岡県の北部に所在します。全てが埋
蔵文化財包蔵地でした。
しかし、これらの土地は現状で使用することが最有効使用であるため、埋蔵文
化財包蔵地であっても土地価格が低下することはありませんでした。
それにしても、役所調査をするとこれらの土地を含めて埋蔵文化財包蔵地が地
図のあちこちに表示されていることがわかりました。
古代の九州北部は、朝鮮半島から様々な文化が流入する先進地域でした。日本
史の授業で学んだことを実感しました。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：相続税評価
└─┼────────────────────────────────
相続税申告の際には、土地を評価しなければなりません。
相続税・贈与税の申告で用いる土地の価格は、「当該財産の取得の時における
時価による（相続税法第２２条）」とされています。そして、時価の評価の原
則と各種財産の具体的な評価方法については財産評価基本通達に定められてい
ます。
また、納税者が申告する際に土地の時価を的確に把握することは一般的に困難
です。したがって、納税者の申告の便宜と課税の公平を図る観点から、同通達
に基づいて路線価等（いわゆる相続税路線価）が定められ公表されています。
この路線価は、売買実例価額・公示価格・不動産鑑定士による鑑定評価額・精
通者意見価格等をもとに国税局長が評定しています。
路線価は土地基本法第１６条の趣旨を踏まえ、総合土地政策推進要綱等に沿っ
て、その評価割合を公示価格水準の８０％程度とされ、その均衡化・適正化が
図られています。
国税庁長官が定めた財産評価基本通達では、宅地の評価については、市街地的
形態を形成する地域にある宅地については路線価方式、それ以外の宅地につい
ては倍率方式によって行うこととされています。
どちらの方式を適用するかは国税局長が定める財産評価基準書に示されていま
す。そこで示されている路線価が相続税路線価と呼ばれているものです。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
無名人のひとりごと(永六輔)より
「国民が怒っている。
国民が諦めている。
国民が熱狂。
国民が……
やたらに『国民』ってテレビでいうけど、オレも国民だよな。国民だけど平
静だよ」
スポーツの国際大会の中継を見ていると、ホントそうですね。少なくとも、私
は平静に見ています。いや、そもそも見ませんね。
それにしても、スポーツ中継のアナウンサーの絶叫、あれはやめてほしいです。
うっとうしいだけ。見る気がおきません。
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│１│ 今回の評価実例：埋蔵文化財のある土地の評価
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前回のメルマガでは、賃貸等不動産の時価開示が依頼目的の不動産鑑定評価を
取り上げました。今回の依頼目的も同様です。
しかし、前回と大きくことなるのは、その土地に埋蔵文化財があるということ
でした。埋蔵文化財のある土地のことを埋蔵文化財包蔵地といいます。
埋蔵文化財包蔵地は、場合によっては土地価格が大きく低下します。埋蔵文化
財の調査に費用がかかりますし、調査の間はその土地を利用することができま
せん。さらに、その埋蔵文化財が貴重なものである場合は、土地の区画形質を
変更することができず、土地を利用することが不可能になります。
本件の対象不動産は３件あり、いずれも福岡県の北部に所在します。全てが埋
蔵文化財包蔵地でした。
しかし、これらの土地は現状で使用することが最有効使用であるため、埋蔵文
化財包蔵地であっても土地価格が低下することはありませんでした。
それにしても、役所調査をするとこれらの土地を含めて埋蔵文化財包蔵地が地
図のあちこちに表示されていることがわかりました。
古代の九州北部は、朝鮮半島から様々な文化が流入する先進地域でした。日本
史の授業で学んだことを実感しました。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：相続税評価
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相続税申告の際には、土地を評価しなければなりません。
相続税・贈与税の申告で用いる土地の価格は、「当該財産の取得の時における
時価による（相続税法第２２条）」とされています。そして、時価の評価の原
則と各種財産の具体的な評価方法については財産評価基本通達に定められてい
ます。
また、納税者が申告する際に土地の時価を的確に把握することは一般的に困難
です。したがって、納税者の申告の便宜と課税の公平を図る観点から、同通達
に基づいて路線価等（いわゆる相続税路線価）が定められ公表されています。
この路線価は、売買実例価額・公示価格・不動産鑑定士による鑑定評価額・精
通者意見価格等をもとに国税局長が評定しています。
路線価は土地基本法第１６条の趣旨を踏まえ、総合土地政策推進要綱等に沿っ
て、その評価割合を公示価格水準の８０％程度とされ、その均衡化・適正化が
図られています。
国税庁長官が定めた財産評価基本通達では、宅地の評価については、市街地的
形態を形成する地域にある宅地については路線価方式、それ以外の宅地につい
ては倍率方式によって行うこととされています。
どちらの方式を適用するかは国税局長が定める財産評価基準書に示されていま
す。そこで示されている路線価が相続税路線価と呼ばれているものです。
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│３│ 編集後記
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無名人のひとりごと(永六輔)より
「国民が怒っている。
国民が諦めている。
国民が熱狂。
国民が……
やたらに『国民』ってテレビでいうけど、オレも国民だよな。国民だけど平
静だよ」
スポーツの国際大会の中継を見ていると、ホントそうですね。少なくとも、私
は平静に見ています。いや、そもそも見ませんね。
それにしても、スポーツ中継のアナウンサーの絶叫、あれはやめてほしいです。
うっとうしいだけ。見る気がおきません。