間口が狭く接道義務を満たさない土地4：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

嶋内不動産鑑定　初回相談無料　お気軽にご連絡ください
044-400-7720　info@rea-shimauchi.com

◆――――――――――――　今回のテーマ　――――――――――――――◆


接道義務を満たさない土地の減価要因について考える４回目です。

土地・建物に固定資産税を賦課するためには、その土地・建物を評価しなけれ
ばなりません。その評価のために総務大臣が定めたのが固定資産税評価基準で
す。

しかし、固定資産税評価基準は、接道義務を満たさないため建物を建てること
ができない土地の評価方法について、特段の規定を設けてはいません。私は不
合理だと思いますが。

ただし、全ての市町村が固定資産評価基準をそのまま適用して土地を評価して
いるわけではありません。所要の補正を行って対応している市町村が多いよう
です。

ただし、その際には間口狭小補正率を適用するのではなく、別の方法によって
補正するのが基本となっているようです。なぜなら、間口狭小補正率は土地の
形状に着目した補正の考え方だからで、建築制限までは考慮していないからで
す。

さて、不動産鑑定評価の考え方としては、接道義務を満たすように隣接する土
地を買収することを想定して格差率を求めるのが通常です。

ただし、その際に接道義務を満たす土地とそうでない土地とで、格差率がどの
程度の範囲になるのかその目安を考慮しておくことは必要です。

やや古い報告ではありますが、財団法人資産評価システム研究センター「土地
評価に関する調査研究／平成１２年３月」で、具体的な評価先例をもとにした
検討が行われています。

検討例は少ないですが、東京都内の市区の住宅地の評価先例を収集し検討を行
ったところ、標準価格に対する格差率は０．５から０．６５の範囲でした。

検討例で個々の状況が異なるため画一的な判断はできませんが、だいたいの水
準を把握することはできます。

最後になりますが、各地方公共団体の条例を考慮する必要があります。なぜな
ら、建築基準法は建築基準法の道路に２ｍ接する土地には建物が建てられる旨
を規定していますが、これは最低の基準に過ぎないからです。

よって、地方公共団体は条例によってそれよりも厳しい定めをしている場合が
あります。一例として横浜市の規定をご紹介します。

路地状部分の長さ　　　　　　　路地状部分の幅員
１５ｍ以下のもの　　　　　　　２ｍ以上
１５ｍを超え２５ｍ以下のもの　３ｍ以上
２５ｍを超えるもの　　　　　　４ｍ以上


■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………


オアシス運動というものがあります。小学校などで、挨拶を教えるために行わ
れています。それぞれの挨拶の頭文字をとったものです。

オ　おはようございます
ア　ありがとうございます
シ　失礼しました
ス　すみませんでした

こんな感じです。

でも、ウェブのネタではこういうものもあります。

オ　俺じゃない
ア　あいつがやった
シ　知らない
ス　すんだこと

皮肉が効いていて面白いですが、実際にこんなセリフを吐かれたら、腹がたち
ますね。

でも、こんなことを言う人たちが実際にいました。政倫審というところに。