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店舗併用住宅の評価（売買）：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：店舗併用住宅の評価（売買）
└─┼────────────────────────────────
今回の対象不動産は店舗併用住宅です。ある税理士さんからの依頼です。
対象不動産の所有者は、その税理士さんの顧問先の個人です。今般、その個人
からその方が所有する法人にその対象不動産を売却することになり、それに伴
って評価依頼がありました。
一見、普通の不動産ですが、気になる点があります。対象不動産が接面してい
る市道が建築基準法の道路に該当しない点です。敷地が、建築基準法の道路に
接していなければ、建物を建てることはできません。
この市道は、建築基準法４３条１項の空地にあたります。建物を再築する場合
には市の建築審査会の同意を経たうえで市長の許可が必要になるなど、いくつ
かの条件があります。
他の事項も調べたところ、この建物を再建築することは不可能だとわかりまし
た。
評価にあたっては、この建物が朽廃するまでの間に得られる収益を基礎として
収益価格を求め、朽廃した後の土地の価格の現在価値をも求めました。
少々ややこしい不動産ではありましたが、この評価方法が妥当であったと考え
ます。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：不動産の類型…自用の建物及びその敷地
└─┼────────────────────────────────
不動産評価基準は、不動産鑑定評価の対象となる不動産について、いろいろと
分類して定義しています。対象が定義されないと鑑定評価を行うことはできま
せん。
その不動産がどのように利用されているのか、権利関係がどうなっているのか
という見地から分類するのが、不動産の類型です。
すなわち、不動産の類型とは、不動産の有形的利用及び権利関係の態様に応じ
て区分される不動産の分類をいいます。
今までは、土地の類型をご紹介しましたが、今回からは建物及びその敷地の類
型を取り上げます。日本の法律では土地と建物とはそれぞれ別の不動産とされ
ますので、不動産の類型もこのように区別しています。
今回は建物及びその敷地の類型のうち、自用の建物及びその敷地区分地上権を
取り上げます。
自用の建物及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者が同一人であり、
その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該
建物及びその敷地をいいます。
わかりやすいのは、戸建住宅や自己使用の事務所・工場でしょう。土地をＡさ
んが所有し建物もＡさんが所有しています。そして、土地・建物ともＡさんが
使っています。
このような土地・建物が、自用の建物及びその敷地です。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
聞いちゃった！(永六輔)より
「給食をただものを喰う時間じゃなくて、生命を学ぶ授業にするべきです。
食卓は生命を盛りつけてあるんですから」
私が小学生だったころ、給食を残した児童は叱られていました。私は大食いで
もっと食べたいと思っていたほどでしたから、叱られることはありませんでし
たが、小食の人はかわいそうでした。
生命を学ぶどころか、人の生命を損なうことが当たり前の時代でした。
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│１│ 今回の評価実例：店舗併用住宅の評価（売買）
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今回の対象不動産は店舗併用住宅です。ある税理士さんからの依頼です。
対象不動産の所有者は、その税理士さんの顧問先の個人です。今般、その個人
からその方が所有する法人にその対象不動産を売却することになり、それに伴
って評価依頼がありました。
一見、普通の不動産ですが、気になる点があります。対象不動産が接面してい
る市道が建築基準法の道路に該当しない点です。敷地が、建築基準法の道路に
接していなければ、建物を建てることはできません。
この市道は、建築基準法４３条１項の空地にあたります。建物を再築する場合
には市の建築審査会の同意を経たうえで市長の許可が必要になるなど、いくつ
かの条件があります。
他の事項も調べたところ、この建物を再建築することは不可能だとわかりまし
た。
評価にあたっては、この建物が朽廃するまでの間に得られる収益を基礎として
収益価格を求め、朽廃した後の土地の価格の現在価値をも求めました。
少々ややこしい不動産ではありましたが、この評価方法が妥当であったと考え
ます。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：不動産の類型…自用の建物及びその敷地
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不動産評価基準は、不動産鑑定評価の対象となる不動産について、いろいろと
分類して定義しています。対象が定義されないと鑑定評価を行うことはできま
せん。
その不動産がどのように利用されているのか、権利関係がどうなっているのか
という見地から分類するのが、不動産の類型です。
すなわち、不動産の類型とは、不動産の有形的利用及び権利関係の態様に応じ
て区分される不動産の分類をいいます。
今までは、土地の類型をご紹介しましたが、今回からは建物及びその敷地の類
型を取り上げます。日本の法律では土地と建物とはそれぞれ別の不動産とされ
ますので、不動産の類型もこのように区別しています。
今回は建物及びその敷地の類型のうち、自用の建物及びその敷地区分地上権を
取り上げます。
自用の建物及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者が同一人であり、
その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該
建物及びその敷地をいいます。
わかりやすいのは、戸建住宅や自己使用の事務所・工場でしょう。土地をＡさ
んが所有し建物もＡさんが所有しています。そして、土地・建物ともＡさんが
使っています。
このような土地・建物が、自用の建物及びその敷地です。
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│３│ 編集後記
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聞いちゃった！(永六輔)より
「給食をただものを喰う時間じゃなくて、生命を学ぶ授業にするべきです。
食卓は生命を盛りつけてあるんですから」
私が小学生だったころ、給食を残した児童は叱られていました。私は大食いで
もっと食べたいと思っていたほどでしたから、叱られることはありませんでし
たが、小食の人はかわいそうでした。
生命を学ぶどころか、人の生命を損なうことが当たり前の時代でした。