パチンコ店の評価（資産価値把握）｜新着情報

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│１│　今回の評価実例：パチンコ店の評価（資産価値把握）
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パチンコチェーンを運営する法人からの評価依頼です。今回の対象不動産は、
中部地方の地方都市の周辺の地域に所在します。依頼目的は資産価値の把握で
す。

このパチンコ店は開店しからまだ１年も経過していません。そのため、開業時
の資本を回収しきれておらず赤字の状態です。また、当期の決算が終了してい
ないため決算の数値がなく、鑑定評価にあたっては収益・費用を予測せざるを
得ません。

幸いに、周辺に同社の複数の店舗があります。それらの収益をもとに、パチン
コ台やパチスロマシンの数を基礎に当店の収益を予測することにしました。

また、純収益から経営に帰属する純収益や法人税等を控除して、不動産に帰属
する純収益を求め、その純収益を資本還元して収益価格を求める手法を採用し
ました。

不動産鑑定評価基準にはそのような評価方法の記述がありますが、実際に適用
するのは私にとって初めてのことでした。


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│２│　不動産鑑定評価の知識：価格の種類…正常価格
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不動産評価基準は、不動産鑑定評価の対象となる不動産の価格を分類して定義
しています。価格が定義されないと鑑定評価を行うことはできません。

不動産鑑定評価によって求める価格には、正常価格・限定価格・特定価格・特
殊価格があります。

今回は、そのうち最も一般的な正常価格についてご説明します。

不動産鑑定評価基準は、正常価格を次のように定義しています。

正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合
理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する
適正な価格をいう。

不動産には他の財とは異なる特徴があるため、通常の財のようには価格は形成
されません。

しかし、いわば理想的な市場があると仮定したらどのような価格になるのか、
それが正常価格です。


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│３│　編集後記
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ボケない知恵(永六輔)より

「写真は撮っちゃいけないんですが、写真のような絵はいいんです。
　ヘンな気分ですよ、法廷画家っていうの

これ、そうなんですよね。不思議で仕方ありません。スマートフォンで手軽に
写真を撮れるのに。

以前、テレビで法廷の様子を撮影した白黒の動画が流れていました。かなり昔
は動画を撮ることができたのですね。

再審法改正の議論が行われています。また、取調べの録音・録画が一部だけ認
められました。これらとあわせて法廷の録音・録画も認められるべきではない
でしょうか。