お気軽にお問い合わせください。
044-400-7720
店舗の評価（売買）
嶋内不動産鑑定 初回相談無料 お気軽にご連絡ください
044-400-7720 info@rea-shimauchi.com
┌─┐
│１│ 今回の評価実例：店舗の評価（売買）
└─┼────────────────────────────────
不動産管理会社からの評価依頼です。今回の対象不動産は、東京都のある区に
所在します。依頼目的は売買の参考です。
この建物１２階建てで、１階・２階が店舗になっています。３階から１２階は
住居です。いわゆる下駄ばきマンションです。そして、専有部分は二つでこの
店舗と３階より上の住居です。
下駄ばきマンションは昭和４０年台に多くつくられました。この対象不動産も
そのころに新築されています。
区分所有されているため、通常はそれぞれの階層別効用比を求めるべきところ
ですが、専有部分の性格が大きく異なっているため通常の店舗として評価しま
した。
建築基準法は１９８１年に大改正されており、耐震基準が強化されました。そ
れ以降に建てられた建物は、耐震性能に問題はありません。しかし、本件の対
象不動産はそれ以前に建築されています。
この評価を行ったのは、東日本大震災より前のことでした。大震災より後に評
価していれば、耐震性能が不足していることを考慮しただろうと思います。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：価格の種類…限定価格
└─┼────────────────────────────────
不動産評価基準は、不動産鑑定評価の対象となる不動産の価格を分類して定義
しています。価格が定義されないと鑑定評価を行うことはできません。
不動産鑑定評価によって求める価格には、正常価格・限定価格・特定価格・特
殊価格があります。
今回は、限定価格をご説明します。
不動産鑑定評価基準は、限定価格を次のように定義しています。
限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産
との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市
場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場
が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値
を適正に表示する価格をいう。
また、限定価格を求める場合を次のように例示列挙しています。
(1)借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合
(2)隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合
(3)経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合
これらのうち比較的わかりやすい(2)を解説します。
ある土地が道路に面していない無道路地だったとします。このままでは建物を
建てることができません。建てるためには、道路に至る通路部分を取得するこ
とが必要です。
この場合では、その通路を市場価格よりも高い価格で購入しても割に合うでし
ょう。建物を建てることのできなかった土地に建物を建てられるわけですから。
このような場合に成立するのが限定価格です。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
大往生(永六輔)より
「同世代の仲間が亡くなる度に、残り時間を考えますね。
そうするとどうしてもあせります」
高校の同窓会名簿が届きました。私の学年の卒業生はおよそ４００人。そのう
ち、すでに二十有余人が鬼籍に入っています。
私は今年で６７歳。仕事をしているときに自分の年を意識することはあまりあ
りませんが、こんなところでは自分の年齢を感じてしまいます。
044-400-7720 info@rea-shimauchi.com
┌─┐
│１│ 今回の評価実例：店舗の評価（売買）
└─┼────────────────────────────────
不動産管理会社からの評価依頼です。今回の対象不動産は、東京都のある区に
所在します。依頼目的は売買の参考です。
この建物１２階建てで、１階・２階が店舗になっています。３階から１２階は
住居です。いわゆる下駄ばきマンションです。そして、専有部分は二つでこの
店舗と３階より上の住居です。
下駄ばきマンションは昭和４０年台に多くつくられました。この対象不動産も
そのころに新築されています。
区分所有されているため、通常はそれぞれの階層別効用比を求めるべきところ
ですが、専有部分の性格が大きく異なっているため通常の店舗として評価しま
した。
建築基準法は１９８１年に大改正されており、耐震基準が強化されました。そ
れ以降に建てられた建物は、耐震性能に問題はありません。しかし、本件の対
象不動産はそれ以前に建築されています。
この評価を行ったのは、東日本大震災より前のことでした。大震災より後に評
価していれば、耐震性能が不足していることを考慮しただろうと思います。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：価格の種類…限定価格
└─┼────────────────────────────────
不動産評価基準は、不動産鑑定評価の対象となる不動産の価格を分類して定義
しています。価格が定義されないと鑑定評価を行うことはできません。
不動産鑑定評価によって求める価格には、正常価格・限定価格・特定価格・特
殊価格があります。
今回は、限定価格をご説明します。
不動産鑑定評価基準は、限定価格を次のように定義しています。
限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産
との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市
場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場
が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値
を適正に表示する価格をいう。
また、限定価格を求める場合を次のように例示列挙しています。
(1)借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合
(2)隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合
(3)経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合
これらのうち比較的わかりやすい(2)を解説します。
ある土地が道路に面していない無道路地だったとします。このままでは建物を
建てることができません。建てるためには、道路に至る通路部分を取得するこ
とが必要です。
この場合では、その通路を市場価格よりも高い価格で購入しても割に合うでし
ょう。建物を建てることのできなかった土地に建物を建てられるわけですから。
このような場合に成立するのが限定価格です。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
大往生(永六輔)より
「同世代の仲間が亡くなる度に、残り時間を考えますね。
そうするとどうしてもあせります」
高校の同窓会名簿が届きました。私の学年の卒業生はおよそ４００人。そのう
ち、すでに二十有余人が鬼籍に入っています。
私は今年で６７歳。仕事をしているときに自分の年を意識することはあまりあ
りませんが、こんなところでは自分の年齢を感じてしまいます。