既存不適格建築物：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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今回は、不動産用語の話です。既存不適格建築物について取り上げます。


違反建築物といわれる建物があります。文字通り、法令に違反している建築物です。例えば、建ぺい率が４０％のところに建てられた建ぺい率６０％の建築物だとか、第一種低層住居専用地域にある規模の大きな工場というものです。

さて、違反建築物と似て非なるものに、既存不適格建築物があります。

その建築物が建築されたときは、その時点の都市計画法や建築基準法等の建築関連の規制に適合していましたが、その後の都市計画の変更や法律の改正があったために、現行の規制に適合しなくなった建築物のことを、既存不適格建築物といいます。

大ざっぱに言えば、建てられたときは適法だったのですが、現在は適法ではない建築物のことです。

この建築物を改築する場合はもちろん、大規模な修繕をする場合には、改築・修繕以外の部分も現行規制に適合させなければなりません。

このため、耐震改修ができなかった建物が多くありましたが、２００４年の建築基準法の改正により、とりあえず耐震改修だけを行うことが可能になりました。

既存不適格建築物には、いろいろなケースが考えられます。小さいケースでは、住宅用火災警報器が設置されていない建築物があります。筆者の自宅もそうです。これが義務化されたのが２００６年６月１日ですので、これ以前に建てられた建物では、設置されていないのが当たり前です。

結構目につくのが、防火地域内に建てられた木造建築物です。

防火地域では、建物は原則として耐火建築物としなければなりません。小規模のものでも、準耐火建築物としなければなりません。筆者の以前の職場は東京の神田にありました。その一帯は防火地域です。街を歩くと、木造建築物が散見されました。

深刻なケースは、用途地域が変更されて建ぺい率や容積率が小さい数値になった場合、建築物の高さ制限や日影規制が導入された場合です。

このような地域に建っているマンションを建替えようとしても、現在の規模を確保することはできないでしょう。購入にあたっては、注意が必要です。

マンションの建替えと既存不適格建築物について解説したウェブページです。よろしければ、参考にしてください。

http://www.saisei-navi.jp/qa/etc/%E6%97%A2%E5%AD%98%E4%B8%8D%E9%81%A9%E6%A0%BC%E3%81%A8%E3%81%AF%E3%81%A9%E3%81%86%E3%81%84%E3%81%86%E3%81%93%E3%81%A8%E3%81%A7%E3%81%99%E3%81%8B%EF%BC%9F