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建物の評価(所得税申告)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：建物の評価（所得税申告）
└─┼────────────────────────────────
不動産鑑定評価の対象となる不動産は、土地や土地と建物が主です。しかし、
建物のみを不動産鑑定評価の対象とすることがあります。
本件は、個人が所有する建物を資産管理法人に売却する際の評価です。相続税
対策や納税資金の確保等のためです。
そして、売買価格を恣意的に決定したのではないことを証明するため、不動産
鑑定を行うこととなりました。
なお、相続税法には財産評価基本通達があり、不動産の評価額（時価）に疑問
があるときは、税務署はその通達を根拠に更正を行うことがあります。
しかし、所得税にはこれに相当する通達がありません。所得税法36条の「所得
する時における価額」を時価ととらえることとなります。
鑑定評価額はまさに時価ですから、不動産鑑定評価を活用することができるわ
けです。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：比較方式
└─┼────────────────────────────────
不動産の鑑定評価には、原価方式、比較方式、収益方式の三方式があります。
今回は、市場について着目した比較方式についてご説明します。
比較方式には、価格を求める場合の手法である「取引事例比較法」と賃料を求
める場合の手法である「賃貸事例比較法」とがあります。ここでは、理解しや
すい取引事例比較法についてご説明します。
不動産鑑定評価基準では、取引事例比較法を次のように規定しています。
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、
これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地
域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、こ
れによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
これにより求められた試算価格を「比準価格」と呼びます。
この手法は、対象不動産と類似の不動産の取引が数多く行われている場合又は、
対象不動産が標準的使用と異なる用途の場合等における「同一需給圏内の代替
競争不動産」の取引事例が存する場合に有効です。
また、このほかに地域要因の比較及び個別的要因の比較については、それぞれ
の地域における個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法があります。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
聞いちゃった！（永六輔著）より
「二番目に好きなものを生業におしよ。
一番目は遊びで楽しむもんだ」
わかりますねえ。生業は楽しいことばかりの訳がありません。いやなことだっ
てあるでしょう。好きなもので金を稼ぐのに、いやなことをしなければならな
い。これでは、好きなものを嫌いになってしまうかもしれません。
私はクラシックギターを弾きます。最近は、サボっていますが。もし自分に才
能があってプロになったとしても、ギターを弾くにあたっていやなことをした
くはありません。
私が目にした言葉で気に入っているのが、次のものです。授業をまじめに受け
ない生徒がいました。その生徒と教師とのやりとりです。
教師：きみは授業を何だと思っているのかね。
生徒：道楽です。
教師：道楽ならもっとまじめにやりなさい。
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│１│ 今回の評価実例：建物の評価（所得税申告）
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不動産鑑定評価の対象となる不動産は、土地や土地と建物が主です。しかし、
建物のみを不動産鑑定評価の対象とすることがあります。
本件は、個人が所有する建物を資産管理法人に売却する際の評価です。相続税
対策や納税資金の確保等のためです。
そして、売買価格を恣意的に決定したのではないことを証明するため、不動産
鑑定を行うこととなりました。
なお、相続税法には財産評価基本通達があり、不動産の評価額（時価）に疑問
があるときは、税務署はその通達を根拠に更正を行うことがあります。
しかし、所得税にはこれに相当する通達がありません。所得税法36条の「所得
する時における価額」を時価ととらえることとなります。
鑑定評価額はまさに時価ですから、不動産鑑定評価を活用することができるわ
けです。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：比較方式
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不動産の鑑定評価には、原価方式、比較方式、収益方式の三方式があります。
今回は、市場について着目した比較方式についてご説明します。
比較方式には、価格を求める場合の手法である「取引事例比較法」と賃料を求
める場合の手法である「賃貸事例比較法」とがあります。ここでは、理解しや
すい取引事例比較法についてご説明します。
不動産鑑定評価基準では、取引事例比較法を次のように規定しています。
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、
これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地
域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、こ
れによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
これにより求められた試算価格を「比準価格」と呼びます。
この手法は、対象不動産と類似の不動産の取引が数多く行われている場合又は、
対象不動産が標準的使用と異なる用途の場合等における「同一需給圏内の代替
競争不動産」の取引事例が存する場合に有効です。
また、このほかに地域要因の比較及び個別的要因の比較については、それぞれ
の地域における個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法があります。
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│３│ 編集後記
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聞いちゃった！（永六輔著）より
「二番目に好きなものを生業におしよ。
一番目は遊びで楽しむもんだ」
わかりますねえ。生業は楽しいことばかりの訳がありません。いやなことだっ
てあるでしょう。好きなもので金を稼ぐのに、いやなことをしなければならな
い。これでは、好きなものを嫌いになってしまうかもしれません。
私はクラシックギターを弾きます。最近は、サボっていますが。もし自分に才
能があってプロになったとしても、ギターを弾くにあたっていやなことをした
くはありません。
私が目にした言葉で気に入っているのが、次のものです。授業をまじめに受け
ない生徒がいました。その生徒と教師とのやりとりです。
教師：きみは授業を何だと思っているのかね。
生徒：道楽です。
教師：道楽ならもっとまじめにやりなさい。