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土地の評価(相続税申告)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：土地の評価（相続税申告）
└─┼────────────────────────────────
今回の評価は、相続税申告についてのものです。
３００㎡程度の評価対象地は、行き止まりの位置指定道路に接面しています。
また、その道路は階段状であるため自動車の通行は不可能です。
そのため、建物の敷地とは離れたところに、評価対象地の所有者用の駐車場用
地があります。
高度経済成長期に、全国各地で山を切り開いてニュータウンが造成されました。
これらのニュータウンは坂道が多いため利便性が劣り、昨今は価格が下落する
傾向にあります。
評価対象地はニュータウンに存するものではありませんが、上記のような状況
にあるため利便性が極めて劣ります。このような市場性の大きな減退を考慮し、
鑑定評価額を決定しました。
申告期限からおよそ３年が経過しました。是認されたものと思われます。
相続税の申告にあたっては、財産評価基本通達によって相続財産を評価するの
が通常です。
しかし、その通達には「この通達の定めによって評価することが著しく不適当
と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」との規定も
あります。
本件のような土地は、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当
と認められる財産」に該当すると考えられます。よって、不動産鑑定評価によ
った評価が是認されたものと思われます。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：収益方式
└─┼────────────────────────────────
不動産の鑑定評価には、原価方式、比較方式、収益方式の三方式があります。
今回は、収益性について着目した収益方式についてご説明します。
収益方式には、価格を求める場合の手法である「収益還元法」と賃料を求める
場合の手法である「収益分析法」とがあります。ここでは理解しやすい収益還
元法についてご説明します。
不動産鑑定評価基準は、収益還元法を次のように規定しています。
収益還元法は、対象不動産が将来生みだすであろうと期待される純収益の現在
価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。
収益還元法には、一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の試算価
格を求める直接還元法と連続する複数の期間に発生する純収益等の現在価格の
合計を求めるＤＣＦ法があります。
これにより求められた試算価格を「収益価格」と呼びます。なお、この手法は、
対象不動産が貸ビル等の収益用不動産である場合には特に有効です。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
無名人のひとりごと（永六輔著）より
「ドイツのアルツハイマー。
フランスのメニエル。
イギリスのパーキンソン。
医者の名前がそのまま病気になっているのには理由があります。
──よくわからない病気だからです。」
橋本病というのがあります。甲状腺の病気です。これは、日本人の名前からつ
けられたのであろうことがすぐわかります。
川崎病。これって、神奈川県川崎市で発見された病気とばかり思っていました。
日本脳炎と同じように。
でも、川崎富作博士が見つけたので川崎病になったとか。知りませんでした。
いやー恥ずかしい。
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│１│ 今回の評価実例：土地の評価（相続税申告）
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今回の評価は、相続税申告についてのものです。
３００㎡程度の評価対象地は、行き止まりの位置指定道路に接面しています。
また、その道路は階段状であるため自動車の通行は不可能です。
そのため、建物の敷地とは離れたところに、評価対象地の所有者用の駐車場用
地があります。
高度経済成長期に、全国各地で山を切り開いてニュータウンが造成されました。
これらのニュータウンは坂道が多いため利便性が劣り、昨今は価格が下落する
傾向にあります。
評価対象地はニュータウンに存するものではありませんが、上記のような状況
にあるため利便性が極めて劣ります。このような市場性の大きな減退を考慮し、
鑑定評価額を決定しました。
申告期限からおよそ３年が経過しました。是認されたものと思われます。
相続税の申告にあたっては、財産評価基本通達によって相続財産を評価するの
が通常です。
しかし、その通達には「この通達の定めによって評価することが著しく不適当
と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」との規定も
あります。
本件のような土地は、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当
と認められる財産」に該当すると考えられます。よって、不動産鑑定評価によ
った評価が是認されたものと思われます。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：収益方式
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不動産の鑑定評価には、原価方式、比較方式、収益方式の三方式があります。
今回は、収益性について着目した収益方式についてご説明します。
収益方式には、価格を求める場合の手法である「収益還元法」と賃料を求める
場合の手法である「収益分析法」とがあります。ここでは理解しやすい収益還
元法についてご説明します。
不動産鑑定評価基準は、収益還元法を次のように規定しています。
収益還元法は、対象不動産が将来生みだすであろうと期待される純収益の現在
価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。
収益還元法には、一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の試算価
格を求める直接還元法と連続する複数の期間に発生する純収益等の現在価格の
合計を求めるＤＣＦ法があります。
これにより求められた試算価格を「収益価格」と呼びます。なお、この手法は、
対象不動産が貸ビル等の収益用不動産である場合には特に有効です。
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│３│ 編集後記
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無名人のひとりごと（永六輔著）より
「ドイツのアルツハイマー。
フランスのメニエル。
イギリスのパーキンソン。
医者の名前がそのまま病気になっているのには理由があります。
──よくわからない病気だからです。」
橋本病というのがあります。甲状腺の病気です。これは、日本人の名前からつ
けられたのであろうことがすぐわかります。
川崎病。これって、神奈川県川崎市で発見された病気とばかり思っていました。
日本脳炎と同じように。
でも、川崎富作博士が見つけたので川崎病になったとか。知りませんでした。
いやー恥ずかしい。