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道路より高い土地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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◆―――――――――――― 今回のテーマ ――――――――――――――◆
ある宅地を評価するとします。その宅地と道路とのあいだに高低差がある場合
には、そのことが宅地の価格に影響を与えます。
道路との高低差は、一般的には宅地の価格を下げます。そのため、高低差は減
価要因と考えられることが一般的です。しかし、必ず減価するわけではなく、
増加要因になることもあります。
私たち不動産鑑定士が不動産鑑定を行う場合に準拠するのが、不動産鑑定評価
基準です。
この不動産鑑定評価基準は、住宅地・商業地・工業地のとも増減価要因として
「高低、角地その他の接面道路との関係」を挙げています。
角地や二方路地等については後ほど検討してみますので、ここでは道路との高
低差と造減価要因について取り上げます。
なお、宅地と道路とのあいだに高低差があるといっても、道路よりも高い位置
にある宅地と、低い位置にある宅地との２通りがあります。
当然、増減価要因が異なります。さらに、住宅地・商業地・工業地という用途
によっても増減価の程度は異なります。
したがって、これらの分類に従って検討しています。
〇道路より高い位置にある住宅地
住宅地の場合は、道路より高い位置にあると一般的に陽当りに優れ、風通しや
排水もよく、見通しやプライバシー保護の点から、快適であるといえます。
また、敷地内にわざわざ車庫のスペースを確保しなくても、敷地の下の部分を
駐車場として利用できるというメリットがあります。このため、宅地が道路よ
りも高いところにあるという点は、増加要因になると考えられます。
しかし、一定の高さ（いちがいには定められません）を超えた場合は、人の出
入りに不便が生じます。そのため、減価要因のほうが強くなります。また、建
築工事費が高くなることもあります。
このように、高低差は増加要因にもなれば減価要因にもなります。
〇道路より高い位置にある商業地
商業地は、収益がどれだけ得られるかという点から価格が形成されます。
道路より高い商業地は人の出入りが不便になるため、集客力が減少します。収
益という観点から考えると、減価要因になります。また、商品の搬入・搬出も
不便になります。
建物の配置や設計等によって、すぐれた外観や宣伝効果を生むこともあるでし
ょうが、一般的には減価要因になると考えていいでしょう。
■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………
職場の最寄り駅を通っているのは、東急東横線です。その東急電鉄のウェブペ
ージを見ていると、こんな一文が見つかりました。
小犬・猫・鳩など、これらに類する小動物（猛獣やヘビ類を除く）につきまし
ては、安全上、以下の容器に入れて持ち込むことを条件に無料で車内へ持ち込
むことができます。
容器？入れ物ってこと？犬の入れ物ねえ、なんだか変な表現だな。
試しに他の鉄道会社のウェブページも見てみました。名鉄はこうなっています。
長さ70cm以内で、縦・横・高さの合計が90cm程度の容器に入れること
ケージとかキャリーバッグではなく、やっぱり容器ですか。
もしやお手本になっているのは、ＪＲではないか。ＪＲ東日本の旅客営業規則
を調べると「第１０章 手回り品」の「第３０９条 有料手回り品及び普通手
回り品料金」にこうありました。
長さ７０センチメートル以内、最小の立方形の長さ、幅及び高さの和が、９０
センチメートル程度の容器に収納したもので
きっと国鉄時代の規則をそのまま持ってきたのでしょう。やはり容器なのでし
た。
では、航空会社は？日本航空のウェブページにはこうあります。
ペットクレート1個1区間あたり3,000円～6,000円
ペットクレート、そうか。角型で上下に分割できる硬質プラスチック製のもの
で、正面に金網がついているアレです。このほうがしっくりきますね。
なお、ＪＲ東日本の規則を調べると危険品のところにこうありました。
銃用火薬で、容器・荷造ともの重量が1キログラム以内のもの
犬も容器、火薬も容器。まあ、モノであることは共通しますけど。
044-400-7720 info@rea-shimauchi.com
◆―――――――――――― 今回のテーマ ――――――――――――――◆
ある宅地を評価するとします。その宅地と道路とのあいだに高低差がある場合
には、そのことが宅地の価格に影響を与えます。
道路との高低差は、一般的には宅地の価格を下げます。そのため、高低差は減
価要因と考えられることが一般的です。しかし、必ず減価するわけではなく、
増加要因になることもあります。
私たち不動産鑑定士が不動産鑑定を行う場合に準拠するのが、不動産鑑定評価
基準です。
この不動産鑑定評価基準は、住宅地・商業地・工業地のとも増減価要因として
「高低、角地その他の接面道路との関係」を挙げています。
角地や二方路地等については後ほど検討してみますので、ここでは道路との高
低差と造減価要因について取り上げます。
なお、宅地と道路とのあいだに高低差があるといっても、道路よりも高い位置
にある宅地と、低い位置にある宅地との２通りがあります。
当然、増減価要因が異なります。さらに、住宅地・商業地・工業地という用途
によっても増減価の程度は異なります。
したがって、これらの分類に従って検討しています。
〇道路より高い位置にある住宅地
住宅地の場合は、道路より高い位置にあると一般的に陽当りに優れ、風通しや
排水もよく、見通しやプライバシー保護の点から、快適であるといえます。
また、敷地内にわざわざ車庫のスペースを確保しなくても、敷地の下の部分を
駐車場として利用できるというメリットがあります。このため、宅地が道路よ
りも高いところにあるという点は、増加要因になると考えられます。
しかし、一定の高さ（いちがいには定められません）を超えた場合は、人の出
入りに不便が生じます。そのため、減価要因のほうが強くなります。また、建
築工事費が高くなることもあります。
このように、高低差は増加要因にもなれば減価要因にもなります。
〇道路より高い位置にある商業地
商業地は、収益がどれだけ得られるかという点から価格が形成されます。
道路より高い商業地は人の出入りが不便になるため、集客力が減少します。収
益という観点から考えると、減価要因になります。また、商品の搬入・搬出も
不便になります。
建物の配置や設計等によって、すぐれた外観や宣伝効果を生むこともあるでし
ょうが、一般的には減価要因になると考えていいでしょう。
■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………
職場の最寄り駅を通っているのは、東急東横線です。その東急電鉄のウェブペ
ージを見ていると、こんな一文が見つかりました。
小犬・猫・鳩など、これらに類する小動物（猛獣やヘビ類を除く）につきまし
ては、安全上、以下の容器に入れて持ち込むことを条件に無料で車内へ持ち込
むことができます。
容器？入れ物ってこと？犬の入れ物ねえ、なんだか変な表現だな。
試しに他の鉄道会社のウェブページも見てみました。名鉄はこうなっています。
長さ70cm以内で、縦・横・高さの合計が90cm程度の容器に入れること
ケージとかキャリーバッグではなく、やっぱり容器ですか。
もしやお手本になっているのは、ＪＲではないか。ＪＲ東日本の旅客営業規則
を調べると「第１０章 手回り品」の「第３０９条 有料手回り品及び普通手
回り品料金」にこうありました。
長さ７０センチメートル以内、最小の立方形の長さ、幅及び高さの和が、９０
センチメートル程度の容器に収納したもので
きっと国鉄時代の規則をそのまま持ってきたのでしょう。やはり容器なのでし
た。
では、航空会社は？日本航空のウェブページにはこうあります。
ペットクレート1個1区間あたり3,000円～6,000円
ペットクレート、そうか。角型で上下に分割できる硬質プラスチック製のもの
で、正面に金網がついているアレです。このほうがしっくりきますね。
なお、ＪＲ東日本の規則を調べると危険品のところにこうありました。
銃用火薬で、容器・荷造ともの重量が1キログラム以内のもの
犬も容器、火薬も容器。まあ、モノであることは共通しますけど。