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土地建物の評価(一般社団法人設立)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：土地建物の評価（一般社団法人設立）
└─┼────────────────────────────────
今回の依頼目的は、有限会社を解散し一般社団法人を設立するにあたっての土
地建物の時価評価です。それらの土地建物を一般社団法人に現物出資すること
となるからです。
また、一般社団法人設立と並行して土地を関連法人に売却するため、恣意的な
価格で売却したのではないことを示すための法人税の申告のための評価でもあ
ります。
売却にあたっては、土地の区画割を見直す必要があります。そこで、土地家屋
調査士と協力して評価を行いました。
一般社団法人の設立・法人税の申告とも、無事に終わりました。
このように、現物出資や法人税の申告にあたっても不動産鑑定評価が活用され
ます。
なお、相続税法には財産評価基本通達があり、不動産の評価額（時価）に疑問
があるときは、税務署はその通達を根拠に更正を行うことがあります。
しかし、法人税にはこれに相当する通達がありません。法人税法２２条の収益
の額を時価ととらえることとなります。
鑑定評価額はまさに時価ですから、不動産鑑定評価を活用することができるわ
けです。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：直接還元法
└─┼────────────────────────────────
不動産の鑑定評価には、原価方式、比較方式、収益方式の三方式があります。
前回は、収益方式についてご説明しました。
今回は、この収益方式のうち直接還元法についてご説明します。
直接還元法は、安定的な一期間の純収益を還元利回りで資本還元して収益価格
を求めるものです。
これは、次式で表すことができます。
Ｐ＝ａ/ｒ
Ｐ：収益価格
ａ：長期安定的な収支から求めた一期間の純収益
ｒ：還元利回り
預金と預金利子に例えて考えてみましょう。
１０，０００円を預金し、年利率が１％だとします。この場合の年間の利子は
次式で表されます。
１０，０００円×１％＝１００円
ここで、直接還元法はこの逆の考え方です。利子が１００円で年利率が１％だ
とすると、預金は次のように求められます。
１００円÷１％＝１０，０００円
１００円が純収益で１％が還元利回りにあたります。
このように、一期間（この場合は１年）の純収益から収益価格を求める手法を
直接還元法といいます。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
ボケない知恵（永六輔著）より
「良く効く薬には必ず副作用があります。
便利な道具、たとえば、携帯電話にも同じような副作用があるはずです」
もう携帯電話ではなくスマートフォンの時代ですが、これ実感しますね。電車
内では座った人の７割から８割はスマホをいじっています。どうやら、ゲーム
やＳＮＳに夢中になっているようです。
また、歩きスマホ。あれは迷惑ですね。そこまでスマホの画面を眺めたいのか。
日本人がおかしくなってしまったようにも感じますが、昔はみんなテレビを見
てばっかりいました。テレビの見すぎが社会問題にもなりました。
あれと同じなのかなあ。
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│１│ 今回の評価実例：土地建物の評価（一般社団法人設立）
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今回の依頼目的は、有限会社を解散し一般社団法人を設立するにあたっての土
地建物の時価評価です。それらの土地建物を一般社団法人に現物出資すること
となるからです。
また、一般社団法人設立と並行して土地を関連法人に売却するため、恣意的な
価格で売却したのではないことを示すための法人税の申告のための評価でもあ
ります。
売却にあたっては、土地の区画割を見直す必要があります。そこで、土地家屋
調査士と協力して評価を行いました。
一般社団法人の設立・法人税の申告とも、無事に終わりました。
このように、現物出資や法人税の申告にあたっても不動産鑑定評価が活用され
ます。
なお、相続税法には財産評価基本通達があり、不動産の評価額（時価）に疑問
があるときは、税務署はその通達を根拠に更正を行うことがあります。
しかし、法人税にはこれに相当する通達がありません。法人税法２２条の収益
の額を時価ととらえることとなります。
鑑定評価額はまさに時価ですから、不動産鑑定評価を活用することができるわ
けです。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：直接還元法
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不動産の鑑定評価には、原価方式、比較方式、収益方式の三方式があります。
前回は、収益方式についてご説明しました。
今回は、この収益方式のうち直接還元法についてご説明します。
直接還元法は、安定的な一期間の純収益を還元利回りで資本還元して収益価格
を求めるものです。
これは、次式で表すことができます。
Ｐ＝ａ/ｒ
Ｐ：収益価格
ａ：長期安定的な収支から求めた一期間の純収益
ｒ：還元利回り
預金と預金利子に例えて考えてみましょう。
１０，０００円を預金し、年利率が１％だとします。この場合の年間の利子は
次式で表されます。
１０，０００円×１％＝１００円
ここで、直接還元法はこの逆の考え方です。利子が１００円で年利率が１％だ
とすると、預金は次のように求められます。
１００円÷１％＝１０，０００円
１００円が純収益で１％が還元利回りにあたります。
このように、一期間（この場合は１年）の純収益から収益価格を求める手法を
直接還元法といいます。
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│３│ 編集後記
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ボケない知恵（永六輔著）より
「良く効く薬には必ず副作用があります。
便利な道具、たとえば、携帯電話にも同じような副作用があるはずです」
もう携帯電話ではなくスマートフォンの時代ですが、これ実感しますね。電車
内では座った人の７割から８割はスマホをいじっています。どうやら、ゲーム
やＳＮＳに夢中になっているようです。
また、歩きスマホ。あれは迷惑ですね。そこまでスマホの画面を眺めたいのか。
日本人がおかしくなってしまったようにも感じますが、昔はみんなテレビを見
てばっかりいました。テレビの見すぎが社会問題にもなりました。
あれと同じなのかなあ。