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傾斜した土地の評価(相続税申告)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：傾斜した土地の評価（相続税申告）
└─┼────────────────────────────────
相続税の申告にあたって土地を評価する場合は、通常は財産評価基本通達が用
いられます。
この通達では、相続税路線価のある地域では、その路線価を使って評価するこ
とになっています。相続税路線価は公示価格の８０％の水準ですので、形のい
い土地であれば時価よりも安くなります。
しかし、中には路線価を使うと実態にあわない評価額になってしまう土地があ
ります。今回の評価対象も、そういう土地でした。
この土地は、大変な傾斜地です。現況は資材置き場です。市街化区域ですので
建物を建てることはできますが、そのためには高額の造成費が必要です。資材
置き場とせざるを得ません。
上記のような事情ですので、市街化調整区域の雑種地レベルの評価額を基礎に
しました。また、擁壁設置費用も考慮し、相当に低額の評価額となりました。
相続税の申告期限から、３年余りが経過しました。是認されたものと思われま
す。
財産評価基本通達には「この通達の定めによって評価することが著しく不適当
と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」との規定が
あります。
本件のような土地は、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当
と認められる財産」に該当すると考えられます。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：ＤＣＦ法
└─┼────────────────────────────────
不動産の鑑定評価には、原価方式、比較方式、収益方式の三方式があります。
前回は、収益方式のうち直接還元法についてご説明しました。
今回は、この収益方式のうちＤＣＦ法についてご説明します。
ＤＣＦ法とは、 Discounted Cash Flow Methodの略です。割引キャッシュフロ
ー法といわれます。
連続する複数の期間（通常は１年)に発生する純収益（キャッシュフロー)をま
ず求め、それぞれを価格時点に割り戻して現在価値を把握します。
さらに、運用期間末における復帰価格（売却価格）の現在価値を求め、上記の
それぞれの現在価値と合計して収益価格を求める手法です。
ＤＣＦ法は、コンピュータが発達したことで一般的に適用されるようになりま
した。私はエクセルを使っています。不動産の証券化にあたっての評価にはに
は欠くことができません。
ＤＣＦ法は、企業価値の評価にも用いられます。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
無名人名語録（永六輔著）より
「東山魁夷の山の絵が自然を写すっていうけど、あのきちんと並んだ杉は、自
然じゃありません。
人間が植林して、手入れをきちんとして育てている山です。
つまり、植林は杉や檜の畠であって不自然の美です。」
植林は杉や檜の畠、これ言い得て妙ですね。違いは、肥料を与えるか与えない
かでしょうか。
植林されたところを歩くと、日が差さず下草がまばらです。人間の手が入って
いる証拠です。何だか命を感じられない。雑木林はこうではありません。
そういえば、北海道の美瑛の風景が美しいといいますが、あれだって人工美で
すね。
でも植林や美瑛の風景は絵になりますが、同じく人工的なゴルフ場はどうも絵
になりませんな。
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│１│ 今回の評価実例：傾斜した土地の評価（相続税申告）
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相続税の申告にあたって土地を評価する場合は、通常は財産評価基本通達が用
いられます。
この通達では、相続税路線価のある地域では、その路線価を使って評価するこ
とになっています。相続税路線価は公示価格の８０％の水準ですので、形のい
い土地であれば時価よりも安くなります。
しかし、中には路線価を使うと実態にあわない評価額になってしまう土地があ
ります。今回の評価対象も、そういう土地でした。
この土地は、大変な傾斜地です。現況は資材置き場です。市街化区域ですので
建物を建てることはできますが、そのためには高額の造成費が必要です。資材
置き場とせざるを得ません。
上記のような事情ですので、市街化調整区域の雑種地レベルの評価額を基礎に
しました。また、擁壁設置費用も考慮し、相当に低額の評価額となりました。
相続税の申告期限から、３年余りが経過しました。是認されたものと思われま
す。
財産評価基本通達には「この通達の定めによって評価することが著しく不適当
と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」との規定が
あります。
本件のような土地は、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当
と認められる財産」に該当すると考えられます。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：ＤＣＦ法
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不動産の鑑定評価には、原価方式、比較方式、収益方式の三方式があります。
前回は、収益方式のうち直接還元法についてご説明しました。
今回は、この収益方式のうちＤＣＦ法についてご説明します。
ＤＣＦ法とは、 Discounted Cash Flow Methodの略です。割引キャッシュフロ
ー法といわれます。
連続する複数の期間（通常は１年)に発生する純収益（キャッシュフロー)をま
ず求め、それぞれを価格時点に割り戻して現在価値を把握します。
さらに、運用期間末における復帰価格（売却価格）の現在価値を求め、上記の
それぞれの現在価値と合計して収益価格を求める手法です。
ＤＣＦ法は、コンピュータが発達したことで一般的に適用されるようになりま
した。私はエクセルを使っています。不動産の証券化にあたっての評価にはに
は欠くことができません。
ＤＣＦ法は、企業価値の評価にも用いられます。
┌─┐
│３│ 編集後記
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無名人名語録（永六輔著）より
「東山魁夷の山の絵が自然を写すっていうけど、あのきちんと並んだ杉は、自
然じゃありません。
人間が植林して、手入れをきちんとして育てている山です。
つまり、植林は杉や檜の畠であって不自然の美です。」
植林は杉や檜の畠、これ言い得て妙ですね。違いは、肥料を与えるか与えない
かでしょうか。
植林されたところを歩くと、日が差さず下草がまばらです。人間の手が入って
いる証拠です。何だか命を感じられない。雑木林はこうではありません。
そういえば、北海道の美瑛の風景が美しいといいますが、あれだって人工美で
すね。
でも植林や美瑛の風景は絵になりますが、同じく人工的なゴルフ場はどうも絵
になりませんな。