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定期借地権付建物の評価（株価算定）：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：定期借地権付建物の評価（株価算定）
└─┼────────────────────────────────
郊外の商業店舗には、定期借地権を活用したものが多くみられます。
本件の対象不動産もそうでした。パチンコ店で、依頼目的は株価算定です。
定期借地権ですから、賃貸借の期間が満了するとその土地は地主に返さなけれ
ばなりません。
ですから、契約期間だけ有効であるという条件のもとに借地権価格を求めまし
た。その借地権価格に建物価格を加えて、コスト面から捉えた積算価格を試算
しました。
また、契約期間だけ収益が得られるため、その期間中の収益の現在価値を求め
ることで、収益価格を試算しました。
この両試算価格を調整して、鑑定評価額を決定しました。
このように、定期借地権は一定期間しか存在しないため、やや変わった評価を
行うことになります。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：土地の種別・宅地
└─┼────────────────────────────────
土地の種別は、宅地・農地・林地・見込地に分けられます。
このうち、宅地とは、宅地地域のうちにある土地をいいます。宅地は、さらに
住宅地・商業地・工業地・移行地に分けられます。
住宅地とは、住宅地域のうちにある土地をいいます。
商業地とは、商業地域のうちにある土地をいいます。
工業地とは、工業地域のうちにある土地をいいます。
以上の三つの種別はわかりやすいと思います。ややわかりにくいのが移行地で
す。
移行地とは、宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地
域から、その地域の他の細分された地域へと移行しつつある地域のうちにある
土地をいいます。
移行地の例を挙げましょう。近隣の住民が日常の買い物をするための小規模な
店舗が並んでいる地域があるとします。このような地域を近隣商業地域といい
ます。
なお、用途地域にも近隣商業地域がありますが、これとは異なります。不動産
鑑定では、実際の用途に着目して地域を区分します。
さて、この近隣商業地域の近くに大規模なショッピングセンターができたとし
ます。買い物客は、そのショッピングセンターに流れることでしょう。
すると、この近隣商業地域の小規模な店舗は、少しずつ閉店することになりま
す。店舗の跡地には住宅が建築され、だんだんと住宅が多くなっていきます。
この場合の近隣商業地域であったところが、住宅地移行地です。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
ボケない知恵（永六輔著）より
「奉仕活動を義務づけるという政治家は、ひそかに徴兵制度をもくろんでいる
連中でしょう」
「奉仕というのは仕え奉るわけでしょう。
仕え奉るという言葉は誰に使っているんでしょうね」
安売りをするのに奉仕価格と言ったり、宣伝文句として「お客様に奉仕します」
と言うのはいいですよ。相手は客で、商売のためですから。
また、自発的にボランティアをするのもいいと思います。その人の意思次第で
すから。
でも、奉仕活動はイヤですね。押し付けられたくない。「自粛を要請します」
と同様の胡散臭いものがあります。
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│１│ 今回の評価実例：定期借地権付建物の評価（株価算定）
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郊外の商業店舗には、定期借地権を活用したものが多くみられます。
本件の対象不動産もそうでした。パチンコ店で、依頼目的は株価算定です。
定期借地権ですから、賃貸借の期間が満了するとその土地は地主に返さなけれ
ばなりません。
ですから、契約期間だけ有効であるという条件のもとに借地権価格を求めまし
た。その借地権価格に建物価格を加えて、コスト面から捉えた積算価格を試算
しました。
また、契約期間だけ収益が得られるため、その期間中の収益の現在価値を求め
ることで、収益価格を試算しました。
この両試算価格を調整して、鑑定評価額を決定しました。
このように、定期借地権は一定期間しか存在しないため、やや変わった評価を
行うことになります。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：土地の種別・宅地
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土地の種別は、宅地・農地・林地・見込地に分けられます。
このうち、宅地とは、宅地地域のうちにある土地をいいます。宅地は、さらに
住宅地・商業地・工業地・移行地に分けられます。
住宅地とは、住宅地域のうちにある土地をいいます。
商業地とは、商業地域のうちにある土地をいいます。
工業地とは、工業地域のうちにある土地をいいます。
以上の三つの種別はわかりやすいと思います。ややわかりにくいのが移行地で
す。
移行地とは、宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地
域から、その地域の他の細分された地域へと移行しつつある地域のうちにある
土地をいいます。
移行地の例を挙げましょう。近隣の住民が日常の買い物をするための小規模な
店舗が並んでいる地域があるとします。このような地域を近隣商業地域といい
ます。
なお、用途地域にも近隣商業地域がありますが、これとは異なります。不動産
鑑定では、実際の用途に着目して地域を区分します。
さて、この近隣商業地域の近くに大規模なショッピングセンターができたとし
ます。買い物客は、そのショッピングセンターに流れることでしょう。
すると、この近隣商業地域の小規模な店舗は、少しずつ閉店することになりま
す。店舗の跡地には住宅が建築され、だんだんと住宅が多くなっていきます。
この場合の近隣商業地域であったところが、住宅地移行地です。
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│３│ 編集後記
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ボケない知恵（永六輔著）より
「奉仕活動を義務づけるという政治家は、ひそかに徴兵制度をもくろんでいる
連中でしょう」
「奉仕というのは仕え奉るわけでしょう。
仕え奉るという言葉は誰に使っているんでしょうね」
安売りをするのに奉仕価格と言ったり、宣伝文句として「お客様に奉仕します」
と言うのはいいですよ。相手は客で、商売のためですから。
また、自発的にボランティアをするのもいいと思います。その人の意思次第で
すから。
でも、奉仕活動はイヤですね。押し付けられたくない。「自粛を要請します」
と同様の胡散臭いものがあります。