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継続地代の評価：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：継続地代の評価
└─┼────────────────────────────────
不動産鑑定評価で求めるのは価格が中心です。しかし、場合によっては地代や
家賃を求めることもあります。
なお、価格と地代・家賃とは元本と果実の関係にあります。預金と利子の関係
と同じですね。
さて、今回の評価は弁護士さんからの依頼で、継続地代を求めるものです。継
続地代とは、現在借りている土地の地代を改定する際の地代をいいます。
貸主である地主から、不動産業者がその底地を買い取り、地代の値上げを要求
してきました。不動産業者は不動産鑑定評価書を提示しましたが、地代は明ら
かに高い水準です。
この評価書に対抗するため、私に不動産鑑定評価の依頼があった次第です。
その後連絡がありませんが、交渉がうまくいくことを祈っています。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：土地の種別・農地・林地・見込地
└─┼────────────────────────────────
土地の種別は、宅地・農地・林地・見込地に分けられます。
前回は宅地についてご説明しました。今回はそれ以外の土地をご説明します。
農地とは、農地地域のうちにある土地をいいます。
林地とは、林地地域のうちにある土地（立木竹を除く）をいいます。
見込地とは、宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間においてある種
別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地をいい、
宅地見込地、農地見込地等に分けられます。
農地と林地はわかりやすいと思います。
ややわかりにくいのが見込地です。例を挙げましょう。
農地が広がっている地域があるとします。市街化区域に指定されていますので、
建物を建てることができます。
宅地化が進み、農地が少しずつ宅地に変わっていきます。このような地域にあ
る土地が宅地見込地です。現在は農地ですが、いずれは宅地に変わるであろう
という土地です。
ところで、地価公示標準地にも宅地見込地があります。ある標準地はいつまで
たっても宅地見込地なのですね。周辺も宅地開発される様子がみられません。
このような土地でも宅地見込地、農地地域から宅地地域へと転換しつつ地域に
ある土地なのでしょうか。私の不動産鑑定士修行時代からの疑問です。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
聞いちゃった！（永六輔著）より
「野菜は土で育って大きくなるわけですよね。
だから野菜は土そのものでもあるわけです。
だったら生きている土でなきゃ」
レイチェル・カーソン氏の著作に、「沈黙の春」があります。春になっても虫
が飛ばない、鳥の声が聞こえない。自然を傷めつける農薬を告発した書物です。
大気・水・土、そういったものが植物や動物を育てます。それらが健全でなけ
れば、私たち人間だって健全ではいられないでしょう。
東京電力福島第一原発の事故によって汚染された地域からは、人間が姿を消し
ました。今では、野生動物の楽園になっているとか。チェルノブイリも同じだ
そうです。
そこでは鳥が囀ることでしょう。でも、自然が沈黙していなくたってダメなも
のはダメですよね。
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│１│ 今回の評価実例：継続地代の評価
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不動産鑑定評価で求めるのは価格が中心です。しかし、場合によっては地代や
家賃を求めることもあります。
なお、価格と地代・家賃とは元本と果実の関係にあります。預金と利子の関係
と同じですね。
さて、今回の評価は弁護士さんからの依頼で、継続地代を求めるものです。継
続地代とは、現在借りている土地の地代を改定する際の地代をいいます。
貸主である地主から、不動産業者がその底地を買い取り、地代の値上げを要求
してきました。不動産業者は不動産鑑定評価書を提示しましたが、地代は明ら
かに高い水準です。
この評価書に対抗するため、私に不動産鑑定評価の依頼があった次第です。
その後連絡がありませんが、交渉がうまくいくことを祈っています。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：土地の種別・農地・林地・見込地
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土地の種別は、宅地・農地・林地・見込地に分けられます。
前回は宅地についてご説明しました。今回はそれ以外の土地をご説明します。
農地とは、農地地域のうちにある土地をいいます。
林地とは、林地地域のうちにある土地（立木竹を除く）をいいます。
見込地とは、宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間においてある種
別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地をいい、
宅地見込地、農地見込地等に分けられます。
農地と林地はわかりやすいと思います。
ややわかりにくいのが見込地です。例を挙げましょう。
農地が広がっている地域があるとします。市街化区域に指定されていますので、
建物を建てることができます。
宅地化が進み、農地が少しずつ宅地に変わっていきます。このような地域にあ
る土地が宅地見込地です。現在は農地ですが、いずれは宅地に変わるであろう
という土地です。
ところで、地価公示標準地にも宅地見込地があります。ある標準地はいつまで
たっても宅地見込地なのですね。周辺も宅地開発される様子がみられません。
このような土地でも宅地見込地、農地地域から宅地地域へと転換しつつ地域に
ある土地なのでしょうか。私の不動産鑑定士修行時代からの疑問です。
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│３│ 編集後記
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聞いちゃった！（永六輔著）より
「野菜は土で育って大きくなるわけですよね。
だから野菜は土そのものでもあるわけです。
だったら生きている土でなきゃ」
レイチェル・カーソン氏の著作に、「沈黙の春」があります。春になっても虫
が飛ばない、鳥の声が聞こえない。自然を傷めつける農薬を告発した書物です。
大気・水・土、そういったものが植物や動物を育てます。それらが健全でなけ
れば、私たち人間だって健全ではいられないでしょう。
東京電力福島第一原発の事故によって汚染された地域からは、人間が姿を消し
ました。今では、野生動物の楽園になっているとか。チェルノブイリも同じだ
そうです。
そこでは鳥が囀ることでしょう。でも、自然が沈黙していなくたってダメなも
のはダメですよね。