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崖地を含む土地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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◆―――――――――――― 今回のテーマ ――――――――――――――◆
崖地は、建物の敷地としては利用しにくいものです。こんな判決がありました。
◎事件の概要
Ｘは、土地を購入して手付金を支払った後で、その土地に崖地が含まれている
ことに気が付きました。
そこで、これは隠れた瑕疵にあたるとして、手付金の返還を求めました。
（東京地判昭４０．５．３１）
◎判決
崖地が含まれていることでは隠れた瑕疵にあたらないとし、手付金の返還を認
めませんでした。
◎解説
崖地部分の価格はゼロではありません。崖地であっても、土地の容積率や建ぺ
い率の算定の基礎になる敷地面積に含めることができます。
裁判所は「実地検分する等、不動産取引の場合における通常の注意をもってす
れば容易に知り得ること」としました。このため、崖地が含まれていることが
隠れた瑕疵であるとすることはできないと判示しました。
これは、不動産業者が購入者に交付する重要事項説明書に記載して説明するべ
きことです。また、不動産鑑定評価書においても、対象地の崖地相当部分につ
いて、①位置②面積③傾斜の方向④傾斜の角度⑤その崖地を含むことによる価
格への影響、について記述すべきです。
さて、面積が大きく、新規に造成された一団の住宅団地には、崖地を含むこと
がよくあります。
このような崖地は、雑木林になっていて高い木が茂っていることがあるため、
夏は緑地と見誤ることがあります。
ですから、私は実地調査にあたっては、傾斜地や崖地の位置を遠方からまず確
認することにしています。
判示のように「通常の注意をもってすれば用意に知りうる」程度の崖地ならば
まだしも、広い造成地を歩くと周辺の崖地には注意が行き届かないことがあり
ます。
雨や夏の暑さ、蚊などの虫もいとわずに雑木林に踏み込むこんで実地調査を行
うべきです。
◎不動産鑑定の見地から
判示のとおり、通常の注意をもって実地調査を行えば崖地があることを知るこ
とができます。それゆえ民法の隠れた瑕疵にあたることはなく、責任の追及は
できないことになります。
しかし、不動産業者や不動産鑑定士は、専門家として充分に確認を行うことが
必要です。
■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………
「まん延防止等重点措置」が、今日から大阪府・兵庫県・宮城県の６市に適用
されます。
兵庫県はまだしも、大阪府の吉村知事は緊急事態宣言の解除を前倒しするよう
に要請していましたし、宮城県の村井知事は独自にgotoイートキャンペーンを
行っていました。
その結果が「まん防」ですか。コロナ対策では知事の力量の差が露わになって
いるように思います。
それにしても「まん防」って。「蔓防」とはならないのは「蔓」の字が常用漢
字ではないからだそうです。
「まん防」、間抜けな響きですね。真っ先に思い出すのがこれ。
マンボウ。フグ目マンボウ科の魚です。足が速いので地元でしか食べられない
とか。３０年以上前に、気仙沼で食べたことがあります。白身でシコシコとし
た歯ざわり。なかなか美味でした。
次はこれ。マンボ№５。ペレス・プラード楽団です。ウー、マンボ！
それからこんなのも。ヤンマーのキャラクター。ヤン坊・マー坊。
北杜夫氏は、どくとるマンボウと呼ばれていました。
全国万引犯罪防止機構というのがあるのですね。略して万防機構。やっぱりマ
ンボウを象っています。
そんなことを考えていたら、こんなニュースが。
「まん防」という略し方「適切でない」 厚労委で尾身会長が見解
https://news.yahoo.co.jp/articles/59dbdd22d3e116642b225a18a2124da8cc8d1d95
やっぱりね。
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◆―――――――――――― 今回のテーマ ――――――――――――――◆
崖地は、建物の敷地としては利用しにくいものです。こんな判決がありました。
◎事件の概要
Ｘは、土地を購入して手付金を支払った後で、その土地に崖地が含まれている
ことに気が付きました。
そこで、これは隠れた瑕疵にあたるとして、手付金の返還を求めました。
（東京地判昭４０．５．３１）
◎判決
崖地が含まれていることでは隠れた瑕疵にあたらないとし、手付金の返還を認
めませんでした。
◎解説
崖地部分の価格はゼロではありません。崖地であっても、土地の容積率や建ぺ
い率の算定の基礎になる敷地面積に含めることができます。
裁判所は「実地検分する等、不動産取引の場合における通常の注意をもってす
れば容易に知り得ること」としました。このため、崖地が含まれていることが
隠れた瑕疵であるとすることはできないと判示しました。
これは、不動産業者が購入者に交付する重要事項説明書に記載して説明するべ
きことです。また、不動産鑑定評価書においても、対象地の崖地相当部分につ
いて、①位置②面積③傾斜の方向④傾斜の角度⑤その崖地を含むことによる価
格への影響、について記述すべきです。
さて、面積が大きく、新規に造成された一団の住宅団地には、崖地を含むこと
がよくあります。
このような崖地は、雑木林になっていて高い木が茂っていることがあるため、
夏は緑地と見誤ることがあります。
ですから、私は実地調査にあたっては、傾斜地や崖地の位置を遠方からまず確
認することにしています。
判示のように「通常の注意をもってすれば用意に知りうる」程度の崖地ならば
まだしも、広い造成地を歩くと周辺の崖地には注意が行き届かないことがあり
ます。
雨や夏の暑さ、蚊などの虫もいとわずに雑木林に踏み込むこんで実地調査を行
うべきです。
◎不動産鑑定の見地から
判示のとおり、通常の注意をもって実地調査を行えば崖地があることを知るこ
とができます。それゆえ民法の隠れた瑕疵にあたることはなく、責任の追及は
できないことになります。
しかし、不動産業者や不動産鑑定士は、専門家として充分に確認を行うことが
必要です。
■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………
「まん延防止等重点措置」が、今日から大阪府・兵庫県・宮城県の６市に適用
されます。
兵庫県はまだしも、大阪府の吉村知事は緊急事態宣言の解除を前倒しするよう
に要請していましたし、宮城県の村井知事は独自にgotoイートキャンペーンを
行っていました。
その結果が「まん防」ですか。コロナ対策では知事の力量の差が露わになって
いるように思います。
それにしても「まん防」って。「蔓防」とはならないのは「蔓」の字が常用漢
字ではないからだそうです。
「まん防」、間抜けな響きですね。真っ先に思い出すのがこれ。
マンボウ。フグ目マンボウ科の魚です。足が速いので地元でしか食べられない
とか。３０年以上前に、気仙沼で食べたことがあります。白身でシコシコとし
た歯ざわり。なかなか美味でした。
次はこれ。マンボ№５。ペレス・プラード楽団です。ウー、マンボ！
それからこんなのも。ヤンマーのキャラクター。ヤン坊・マー坊。
北杜夫氏は、どくとるマンボウと呼ばれていました。
全国万引犯罪防止機構というのがあるのですね。略して万防機構。やっぱりマ
ンボウを象っています。
そんなことを考えていたら、こんなニュースが。
「まん防」という略し方「適切でない」 厚労委で尾身会長が見解
https://news.yahoo.co.jp/articles/59dbdd22d3e116642b225a18a2124da8cc8d1d95
やっぱりね。