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欠陥建物の評価(損害賠償請求)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：欠陥建物の評価（損害賠償請求)
└─┼────────────────────────────────
不動産鑑定は裁判でも活用されます。本件は弁護士さんから依頼されました。
今回の評価対象は、建物、それも欠陥建築物です。鉄筋コンクリート造ですの
で、しっかりとした造りのはずなのですが、あちこちに不具合が見られます。
外壁材は燃えやすいものを使い、浴槽の防水は不十分、雨漏りがして、壁には
ひびが入っています。その上、斜線制限に違反しています。
建物の所有者の方は、建物の施工業者に対して損害賠償を請求しています。
評価にあたっては、本来有しているべき建物価値から現実の建物価値を引いて、
損害額を求めました。
このような評価を行って作成した評価書は、不動産鑑定評価書ではなく不動産
調査報告書になります。不動産鑑定評価書は、不動産の価格を求めるものであ
り、損害の金額を求めるものではないからです。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：不動産の類型…宅地の類型
└─┼────────────────────────────────
不動産の類型とは、不動産の有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分され
る不動産の分類をいいます。今回は、宅地の類型についてご説明します。
土地の類型とは、上記のように、宅地の有形的利用及び権利関係の態様に応じ
る区分のことです。宅地の上に建物があるのか否か、その宅地にどんな権利が
あるのかという点からの分類です。
宅地の類型は、更地・建付地・借地権・底地・区分地上権等に分けられます。
更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着して
いない宅地をいいます。建物がなくて、誰にも貸していない宅地のことです。
一般的な意味の更地とほぼ同じです。
建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所
有者に属している宅地をいいます。自分の土地に自分の建物を建てた場合の、
その土地のことです。
借地権とは、借地借家法（廃止前の借地法を含む）に基づく借地権（建物の所
有を目的とする地上権又は土地の賃借権）をいいます。借りている土地のこと
です。借り手の権利です。
底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権
をいいます。貸している土地の地主の権利です。
区分地上権とは、工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて
設定された地上権をいいます。地下鉄を通す際等に使われます。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
ボケない知恵（永六輔著）より
「俳句なんてものは『だからどうした』って言われりゃ、
それまでのものです」
それまでのものとは思いませんが、俳句ってわかりにくいですね。新聞に俳句
欄がありますが、必ず選者の解説がついています。解説しないとわからないの
って文学といえるのだろうか、と昔から思っていました。
思えば、４０年以上前の高校時代の現代国語の時間に、山口誓子の「夏の河赤
き鉄鎖のはし浸る」の解説をせよという課題がありました。
さっぱりわかりませんでした。今なら「赤き鉄鎖」なのですから、錆びた鉄の
鎖とわかりますので、それらしい光景を目に浮かべることはできます。
それに、「はし」って端なのですね。てっきり橋かと思いました。
言われればわかりますが、言われなければわからない。私が俳句をいま一つ理
解できない理由です。
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│１│ 今回の評価実例：欠陥建物の評価（損害賠償請求)
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不動産鑑定は裁判でも活用されます。本件は弁護士さんから依頼されました。
今回の評価対象は、建物、それも欠陥建築物です。鉄筋コンクリート造ですの
で、しっかりとした造りのはずなのですが、あちこちに不具合が見られます。
外壁材は燃えやすいものを使い、浴槽の防水は不十分、雨漏りがして、壁には
ひびが入っています。その上、斜線制限に違反しています。
建物の所有者の方は、建物の施工業者に対して損害賠償を請求しています。
評価にあたっては、本来有しているべき建物価値から現実の建物価値を引いて、
損害額を求めました。
このような評価を行って作成した評価書は、不動産鑑定評価書ではなく不動産
調査報告書になります。不動産鑑定評価書は、不動産の価格を求めるものであ
り、損害の金額を求めるものではないからです。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：不動産の類型…宅地の類型
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不動産の類型とは、不動産の有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分され
る不動産の分類をいいます。今回は、宅地の類型についてご説明します。
土地の類型とは、上記のように、宅地の有形的利用及び権利関係の態様に応じ
る区分のことです。宅地の上に建物があるのか否か、その宅地にどんな権利が
あるのかという点からの分類です。
宅地の類型は、更地・建付地・借地権・底地・区分地上権等に分けられます。
更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着して
いない宅地をいいます。建物がなくて、誰にも貸していない宅地のことです。
一般的な意味の更地とほぼ同じです。
建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所
有者に属している宅地をいいます。自分の土地に自分の建物を建てた場合の、
その土地のことです。
借地権とは、借地借家法（廃止前の借地法を含む）に基づく借地権（建物の所
有を目的とする地上権又は土地の賃借権）をいいます。借りている土地のこと
です。借り手の権利です。
底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権
をいいます。貸している土地の地主の権利です。
区分地上権とは、工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて
設定された地上権をいいます。地下鉄を通す際等に使われます。
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│３│ 編集後記
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ボケない知恵（永六輔著）より
「俳句なんてものは『だからどうした』って言われりゃ、
それまでのものです」
それまでのものとは思いませんが、俳句ってわかりにくいですね。新聞に俳句
欄がありますが、必ず選者の解説がついています。解説しないとわからないの
って文学といえるのだろうか、と昔から思っていました。
思えば、４０年以上前の高校時代の現代国語の時間に、山口誓子の「夏の河赤
き鉄鎖のはし浸る」の解説をせよという課題がありました。
さっぱりわかりませんでした。今なら「赤き鉄鎖」なのですから、錆びた鉄の
鎖とわかりますので、それらしい光景を目に浮かべることはできます。
それに、「はし」って端なのですね。てっきり橋かと思いました。
言われればわかりますが、言われなければわからない。私が俳句をいま一つ理
解できない理由です。