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建築途中の賃貸マンションの評価：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：建築予定の賃貸マンションの評価
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不動産の鑑定評価を行うためには、対象不動産の確定・確認が必要です。
対象不動産の確定とは、対象不動産がどこにある不動産なのか、どんな権利が
鑑定評価の対象になっているのかを、特定することをいいます。登記情報等の
書類によって確定します。
対象不動産の確認とは、上で確定された対象不動産が現実にどのような状態で
存在するかを、実地調査等によって確認することをいいます。本当に、対象不
動産があるのかを実地に確認します。
今回の対象不動産は、これから建築される賃貸マンションです。これから建築
されますから、そのマンションは存在しません。対象不動産の確認をできない
のです。
この場合は、不動産鑑定評価を行うことができません。しかし、無事建築され
たらどれだけの価値があるのかを、建築される前に把握する必要がある場合が
あります。
このような場合は、「不動産鑑定評価書」を発行することはできません。「不
動産調査報告書」発行し、依頼に応えることになります。
この場合には、「不動産調査報告書」には、これが不動産鑑定評価書ではない
こと、不動産鑑定評価を行った場合はことなる価格となる可能性があることを
明示しなければなりません。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：価格を求める鑑定評価の手法①
└─┼────────────────────────────────
価格を求める鑑定評価の手法には、原価法・取引事例比較法・収益還元法があ
ります。今回は、原価法と取引事例比較法をご説明します。
原価法
価格時点における対象不動産の再調達原価について減価修正を行って、対象不
動産の試算価格を求める手法です。この手法による試算価格を積算価格といい
ます。
ここで、再調達原価とは、対象不動産を価格時点において新たに再調達するこ
とを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます。
不動産について、費用の面から価格を求めるのが原価法です。
取引事例比較法
多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に
必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的
要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の
試算価格を求める手法です。この手法による試算価格を比準価格といいます。
この手法はわかりやすいと思います。ある土地がいくらで取引されたので、そ
の土地よりも駅に近いこの土地はいくらになるだろう、という考え方に基づい
ています。
不動産について、市場の面から価格を求めるのが取引事例比較法です。
配分法
取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されて
いる異類型の不動産に係る場合において、当該取引事例の取引価格から対象不
動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているとき
は、その価格を控除して事例資料を求める方法をいいます。
またはその複合不動産について各構成部分の価格の割合が取引価格、新規投資
等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不
動産部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事例資料を求める
方法をいいます。
これは、取引事例比較法を適用する場合に、取引事例を作成する方法です。土
地・建物一体として取引されている場合に建物価格がわかっていれば、全体の
価格から建物の価格を差し引いて、土地の取引事例価格を求めます。
次回は、収益還元法についてご説明します。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
伝言(永六輔)より
「オレはね、若い奴が酔ったあげくに何を言おうが、怒らないよ。
酔っているんだから、怒らない。
それがだよ、〈酒の上の失礼をしました〉って、謝りに来るから怒るんだ。
酒に責任を押し付ける奴は許せねェ！」
これ、わかりますねえ。酒を飲めば酔っぱらうのは当たり前、でもそれにまか
せて暴言を吐くのは飲んだ人間です。謝るのなら、酒のせいにしてはいけませ
ん。
私のことを振り返ると、暴言を吐いたことはなかったと思います。酔ってケガ
をする。そういうタイプでした。ああ、情けない……
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│１│ 今回の評価実例：建築予定の賃貸マンションの評価
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不動産の鑑定評価を行うためには、対象不動産の確定・確認が必要です。
対象不動産の確定とは、対象不動産がどこにある不動産なのか、どんな権利が
鑑定評価の対象になっているのかを、特定することをいいます。登記情報等の
書類によって確定します。
対象不動産の確認とは、上で確定された対象不動産が現実にどのような状態で
存在するかを、実地調査等によって確認することをいいます。本当に、対象不
動産があるのかを実地に確認します。
今回の対象不動産は、これから建築される賃貸マンションです。これから建築
されますから、そのマンションは存在しません。対象不動産の確認をできない
のです。
この場合は、不動産鑑定評価を行うことができません。しかし、無事建築され
たらどれだけの価値があるのかを、建築される前に把握する必要がある場合が
あります。
このような場合は、「不動産鑑定評価書」を発行することはできません。「不
動産調査報告書」発行し、依頼に応えることになります。
この場合には、「不動産調査報告書」には、これが不動産鑑定評価書ではない
こと、不動産鑑定評価を行った場合はことなる価格となる可能性があることを
明示しなければなりません。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：価格を求める鑑定評価の手法①
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価格を求める鑑定評価の手法には、原価法・取引事例比較法・収益還元法があ
ります。今回は、原価法と取引事例比較法をご説明します。
原価法
価格時点における対象不動産の再調達原価について減価修正を行って、対象不
動産の試算価格を求める手法です。この手法による試算価格を積算価格といい
ます。
ここで、再調達原価とは、対象不動産を価格時点において新たに再調達するこ
とを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます。
不動産について、費用の面から価格を求めるのが原価法です。
取引事例比較法
多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に
必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的
要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の
試算価格を求める手法です。この手法による試算価格を比準価格といいます。
この手法はわかりやすいと思います。ある土地がいくらで取引されたので、そ
の土地よりも駅に近いこの土地はいくらになるだろう、という考え方に基づい
ています。
不動産について、市場の面から価格を求めるのが取引事例比較法です。
配分法
取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されて
いる異類型の不動産に係る場合において、当該取引事例の取引価格から対象不
動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているとき
は、その価格を控除して事例資料を求める方法をいいます。
またはその複合不動産について各構成部分の価格の割合が取引価格、新規投資
等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不
動産部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事例資料を求める
方法をいいます。
これは、取引事例比較法を適用する場合に、取引事例を作成する方法です。土
地・建物一体として取引されている場合に建物価格がわかっていれば、全体の
価格から建物の価格を差し引いて、土地の取引事例価格を求めます。
次回は、収益還元法についてご説明します。
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│３│ 編集後記
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伝言(永六輔)より
「オレはね、若い奴が酔ったあげくに何を言おうが、怒らないよ。
酔っているんだから、怒らない。
それがだよ、〈酒の上の失礼をしました〉って、謝りに来るから怒るんだ。
酒に責任を押し付ける奴は許せねェ！」
これ、わかりますねえ。酒を飲めば酔っぱらうのは当たり前、でもそれにまか
せて暴言を吐くのは飲んだ人間です。謝るのなら、酒のせいにしてはいけませ
ん。
私のことを振り返ると、暴言を吐いたことはなかったと思います。酔ってケガ
をする。そういうタイプでした。ああ、情けない……