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更地としての評価（売買)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：更地としての評価（売買)
└─┼────────────────────────────────
今回の対象不動産は、更地です。しかし、その土地の上には建物があります。
この建物がないものとしての評価です。前回ご紹介した対象確定条件のうち、
独立鑑定評価にあたります。なお、建物の用途は工場です。
依頼目的は、関連会社間での売買です。税務署対策のため、恣意的な価格で取
引されたのではないことを示すためです。
対象不動産は東海地方のある県の市街化調整区域にあります。市街化調整区域
では建物の建築ができません。
そのため、土地の登記地目を調べ、市街化区域と市街化調整区域との線引き前
から宅地であったか否かを確認します。対象不動産の登記地目が宅地であった
ため、再建築が可能です。
私の評価によって価格を決め、売買は無事終わりました。
土地の数が非常に多く、現地の登記所で登記簿謄本を請求するのに、手許の現
金残高を心配しながらの作業だったことが記憶に残っています。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：対象確定条件３
└─┼────────────────────────────────
不動産の鑑定評価にあたっては、具体的な評価作業に入る前に、どのような不
動産を、どのような条件のもとで評価するかという基本的な前提を明確にしな
れなければなりません。
そのためには、対象不動産、価格時点、鑑定評価によって求める価格または賃
料の種類の確定がそれぞれ必要となります。
対象確定条件は５つあります。その中でも基本的なものが、「対象不動産の現
状を所与として鑑定評価の対象とすること」で、前々回ご説明しました。前回
は、独立鑑定評価と部分鑑定評価をご説明しました。今回は、残る２つをご紹
介します。
併合又は分割を前提として、併合後または分割後の不動産を単独のものとして
鑑定評価の対象とすること（併合又は分割鑑定評価）
併合または分割によって、不動産の価値が上昇したり下落したりします。それ
を考慮して評価します。このような場合に成立する価格を限定価格といいます。
造成に関する工事が完了していない土地又は建築に係る工事が完了していない
建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすること（未竣
工建物等鑑定評価）
実務で要求されることが相応にあり、その需要に応えるため２０１４年の不動
産鑑定評価基準改正によって導入されました。開発許可があったり、建築確認
をされていることが前提です。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
ボケない知恵(永六輔)より
「日本人は、選挙で封建時代を造っているんですね。
好きなんですよ、時代劇が……。
何を考えているんだか……」
裏金疑惑で名の上がった自民党の政治家にも、世襲議員がいますね。いや、自
民党の政治家の主流が世襲ですか。
封建時代、ですね……。
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│１│ 今回の評価実例：更地としての評価（売買)
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今回の対象不動産は、更地です。しかし、その土地の上には建物があります。
この建物がないものとしての評価です。前回ご紹介した対象確定条件のうち、
独立鑑定評価にあたります。なお、建物の用途は工場です。
依頼目的は、関連会社間での売買です。税務署対策のため、恣意的な価格で取
引されたのではないことを示すためです。
対象不動産は東海地方のある県の市街化調整区域にあります。市街化調整区域
では建物の建築ができません。
そのため、土地の登記地目を調べ、市街化区域と市街化調整区域との線引き前
から宅地であったか否かを確認します。対象不動産の登記地目が宅地であった
ため、再建築が可能です。
私の評価によって価格を決め、売買は無事終わりました。
土地の数が非常に多く、現地の登記所で登記簿謄本を請求するのに、手許の現
金残高を心配しながらの作業だったことが記憶に残っています。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：対象確定条件３
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不動産の鑑定評価にあたっては、具体的な評価作業に入る前に、どのような不
動産を、どのような条件のもとで評価するかという基本的な前提を明確にしな
れなければなりません。
そのためには、対象不動産、価格時点、鑑定評価によって求める価格または賃
料の種類の確定がそれぞれ必要となります。
対象確定条件は５つあります。その中でも基本的なものが、「対象不動産の現
状を所与として鑑定評価の対象とすること」で、前々回ご説明しました。前回
は、独立鑑定評価と部分鑑定評価をご説明しました。今回は、残る２つをご紹
介します。
併合又は分割を前提として、併合後または分割後の不動産を単独のものとして
鑑定評価の対象とすること（併合又は分割鑑定評価）
併合または分割によって、不動産の価値が上昇したり下落したりします。それ
を考慮して評価します。このような場合に成立する価格を限定価格といいます。
造成に関する工事が完了していない土地又は建築に係る工事が完了していない
建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすること（未竣
工建物等鑑定評価）
実務で要求されることが相応にあり、その需要に応えるため２０１４年の不動
産鑑定評価基準改正によって導入されました。開発許可があったり、建築確認
をされていることが前提です。
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│３│ 編集後記
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ボケない知恵(永六輔)より
「日本人は、選挙で封建時代を造っているんですね。
好きなんですよ、時代劇が……。
何を考えているんだか……」
裏金疑惑で名の上がった自民党の政治家にも、世襲議員がいますね。いや、自
民党の政治家の主流が世襲ですか。
封建時代、ですね……。