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自用の倉庫の評価(減損会計)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：自用の倉庫の評価（減損会計）
└─┼────────────────────────────────
不動産鑑定は、会計の分野でも活用されます。
今回の対象不動産は、ある物流会社が所有する倉庫です。この会社は、いろい
ろなところに物流倉庫を所有しています。しかし、なかには稼働状況がよくな
いものがあります。
その会社は、減損会計にためにいくつかの倉庫の評価を依頼してきました。
物流倉庫ですから、鉄道の便のいいところにあるとは限りません。トラックが
出入りするのですから、そもそも鉄道は関係ありません。太陽不動産は、関東
地方の市街化調整区域にあります。
昨今は、地方の幹線道路沿いに物流倉庫が建築される例が増えています。本件
対象不動産も同様です。
収益があまり上がる不動産ではありませんでした。しかし、土地・建物の取得
費は相応にかかっています。
そこで、費用面に着目した積算価格を適用して評価しました。その会社は、こ
の鑑定評価額に基づいて減損処理をしたそうです。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：限定賃料
└─┼────────────────────────────────
不動産鑑定評価では、価格または賃料を求めます。価格と賃料とは元本と果実
の関係にあります。
賃料の種類には、「正常賃料」「限定賃料」「継続賃料」があります。賃料を
求める鑑定評価にあたっては一般的に「正常賃料」又は「継続賃料」を求めま
す。
今回は、不動産鑑定評価基準を引用しながら限定賃料をご説明します。
限定賃料とは、「限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契
約において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料（新規賃料）」の
ことをいいます。
限定価格と同一の市場概念とは、「市場性を有する不動産について、不動産と
取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき、
正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離す
ることにより、市場が相対的に限定される場合」です。
具体的には、次のような場合が市場価値と乖離することになり、限定賃料を求
めることができるケースとして不動産鑑定評価基準が挙げているものです。
すなわち、隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する場合及び経
済合理性に反する不動産の分割使用を前提とする賃貸借等に関連する場合です。
隣接不動産を併合使用すれば、土地の形がよくなることがあります。その場合
は、高い地代で借りても割に合うでしょう。
また、一部分を貸して土地の形が悪くなるように場合は、高い地代で課さなけ
れば割に合いません。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
大往生(永六輔)より
「あの人はいい人だって言って歩くと、その人はいい人になる努力をするんで
すね。それで、早死するんです」
憎まれっ子世に憚る、ですか。
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│１│ 今回の評価実例：自用の倉庫の評価（減損会計）
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不動産鑑定は、会計の分野でも活用されます。
今回の対象不動産は、ある物流会社が所有する倉庫です。この会社は、いろい
ろなところに物流倉庫を所有しています。しかし、なかには稼働状況がよくな
いものがあります。
その会社は、減損会計にためにいくつかの倉庫の評価を依頼してきました。
物流倉庫ですから、鉄道の便のいいところにあるとは限りません。トラックが
出入りするのですから、そもそも鉄道は関係ありません。太陽不動産は、関東
地方の市街化調整区域にあります。
昨今は、地方の幹線道路沿いに物流倉庫が建築される例が増えています。本件
対象不動産も同様です。
収益があまり上がる不動産ではありませんでした。しかし、土地・建物の取得
費は相応にかかっています。
そこで、費用面に着目した積算価格を適用して評価しました。その会社は、こ
の鑑定評価額に基づいて減損処理をしたそうです。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：限定賃料
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不動産鑑定評価では、価格または賃料を求めます。価格と賃料とは元本と果実
の関係にあります。
賃料の種類には、「正常賃料」「限定賃料」「継続賃料」があります。賃料を
求める鑑定評価にあたっては一般的に「正常賃料」又は「継続賃料」を求めま
す。
今回は、不動産鑑定評価基準を引用しながら限定賃料をご説明します。
限定賃料とは、「限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契
約において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料（新規賃料）」の
ことをいいます。
限定価格と同一の市場概念とは、「市場性を有する不動産について、不動産と
取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき、
正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離す
ることにより、市場が相対的に限定される場合」です。
具体的には、次のような場合が市場価値と乖離することになり、限定賃料を求
めることができるケースとして不動産鑑定評価基準が挙げているものです。
すなわち、隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する場合及び経
済合理性に反する不動産の分割使用を前提とする賃貸借等に関連する場合です。
隣接不動産を併合使用すれば、土地の形がよくなることがあります。その場合
は、高い地代で借りても割に合うでしょう。
また、一部分を貸して土地の形が悪くなるように場合は、高い地代で課さなけ
れば割に合いません。
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│３│ 編集後記
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大往生(永六輔)より
「あの人はいい人だって言って歩くと、その人はいい人になる努力をするんで
すね。それで、早死するんです」
憎まれっ子世に憚る、ですか。