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市街化調整区域の土地の評価(相続税申告)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：市街化調整区域の土地の評価（相続税申告）
└─┼────────────────────────────────
市街化調整区域という地域があります。市街化を抑制する地域です。したがっ
て、原則として建物を建てることができません。
しかし、例外的に、開発許可を得れば許可の対象となった用途の建物を建てる
ことができます。また、市街化区域と市街化調整区域の線引き前からの宅地に
も建物を建てることができます。建物を建てることができれば、土地の価格は
上がります。
したがって、市街化調整区域の土地を評価するにあたっては、その土地に建物
を建てることができるのか、できるならばどのような用途の建物かを調べるこ
とが鑑定評価にあたって重要です。
評価対象地の一つは、登記地目が宅地になっていました。しかし、コンピュー
タ化された登記情報では、いつから宅地になってのかがわかりません。
次に、閉鎖登記簿謄本をとってみました。むかしながらの登記簿のコピーです。
これを読むと、どうやら線引き前から宅地のようです。しかし、役所での確認
が必要です。
県の出先機関で調べました。その土地を含んだ複数の土地について、住宅の建
築を目的とする開発許可がされていることがわかりました。
これで大丈夫です。対象不動産は宅地として評価できます。
他の土地もあわせて評価したところ、財産評価基本通達による評価額よりもだ
いぶ安くなりました。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：継続賃料
└─┼────────────────────────────────
不動産鑑定評価では、価格または賃料を求めます。価格と賃料とは元本と果実
の関係にあります。
賃料の種類には、「正常賃料」「限定賃料」「継続賃料」があります。賃料を
求める鑑定評価にあたっては一般的に「正常賃料」又は「継続賃料」を求めま
す。
今回は、不動産鑑定評価基準を引用しながら継続賃料をご説明します。
継続賃料とは、「不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立
するであろう経済価値を適正に表示する賃料」のことをいいます。
この「特定の当事者間」がポイントです。不特定多数ではありません。賃貸人
と賃借人です。
したがって、継続賃料は、賃貸借等の契約に係る賃料を改定する場合のもので
あり、契約の当事者が特定されていることとなります。
なお、継続賃料のうち家賃を求める鑑定評価は、一番手間がかかり注意を要し
ます。
評価書を作っているときに、自分がいつの時点のどの評価を行っているのか、
確認しながら作業しています。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
無名人名語録(永六輔)より
「若いテレビのアナウンサーがね、『戦争の是非は別として』だって……。
戦争は『非』以外の何物でもないと思うんですけど……」
そうですよね。いい戦争はない。悪い平和はない。
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│１│ 今回の評価実例：市街化調整区域の土地の評価（相続税申告）
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市街化調整区域という地域があります。市街化を抑制する地域です。したがっ
て、原則として建物を建てることができません。
しかし、例外的に、開発許可を得れば許可の対象となった用途の建物を建てる
ことができます。また、市街化区域と市街化調整区域の線引き前からの宅地に
も建物を建てることができます。建物を建てることができれば、土地の価格は
上がります。
したがって、市街化調整区域の土地を評価するにあたっては、その土地に建物
を建てることができるのか、できるならばどのような用途の建物かを調べるこ
とが鑑定評価にあたって重要です。
評価対象地の一つは、登記地目が宅地になっていました。しかし、コンピュー
タ化された登記情報では、いつから宅地になってのかがわかりません。
次に、閉鎖登記簿謄本をとってみました。むかしながらの登記簿のコピーです。
これを読むと、どうやら線引き前から宅地のようです。しかし、役所での確認
が必要です。
県の出先機関で調べました。その土地を含んだ複数の土地について、住宅の建
築を目的とする開発許可がされていることがわかりました。
これで大丈夫です。対象不動産は宅地として評価できます。
他の土地もあわせて評価したところ、財産評価基本通達による評価額よりもだ
いぶ安くなりました。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：継続賃料
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不動産鑑定評価では、価格または賃料を求めます。価格と賃料とは元本と果実
の関係にあります。
賃料の種類には、「正常賃料」「限定賃料」「継続賃料」があります。賃料を
求める鑑定評価にあたっては一般的に「正常賃料」又は「継続賃料」を求めま
す。
今回は、不動産鑑定評価基準を引用しながら継続賃料をご説明します。
継続賃料とは、「不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立
するであろう経済価値を適正に表示する賃料」のことをいいます。
この「特定の当事者間」がポイントです。不特定多数ではありません。賃貸人
と賃借人です。
したがって、継続賃料は、賃貸借等の契約に係る賃料を改定する場合のもので
あり、契約の当事者が特定されていることとなります。
なお、継続賃料のうち家賃を求める鑑定評価は、一番手間がかかり注意を要し
ます。
評価書を作っているときに、自分がいつの時点のどの評価を行っているのか、
確認しながら作業しています。
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│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
無名人名語録(永六輔)より
「若いテレビのアナウンサーがね、『戦争の是非は別として』だって……。
戦争は『非』以外の何物でもないと思うんですけど……」
そうですよね。いい戦争はない。悪い平和はない。