道路後退(セットバック)を要する土地の利用価値の減価：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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建築物の敷地は、道路に２ｍ以上接していなければなりません。建築基準法第
４３条第１項の規定です。

この場合の道路とは、幅が４ｍ以上のものを指します。同法第４２条第１項です。

また、同法第４２条第１項の例外として、市街化区域と市街化調整区域の線引
きがされた時以前から、現に建築物が建ち並んでいる幅４ｍ未満の土地で特定
行政庁が指定したものも道路とみなされます。

同法第４２条第２項に規定されていますので、「２項道路」とも呼ばれます。

なお、特定行政庁とは建築主事を置いている自治体で、建築確認を行います。

したがって、敷地の前面道路の幅が４ｍ未満で「２項道路」に該当する場合に
は、その部分が道路状であるか否かを問わず、敷地内の一部に道路として扱わ
れる部分が存在することになります。

ゆえに、建築物を建て替える際には、道路の中心線から２ｍ後退した位置まで
敷地を後退させなければなりません。これをセットバックといいます。

このような場合は、セットバックとなる部分については、現状が建物の敷地で
あっても実質的に道路の一部とみなされます。

よって、敷地として使用できる面積が減少し、減価要因となります。なぜなら、
同法では、道路と敷地とを明確に区分しており、道路には建築物を建築できな
いからです。

その際は、その部分の価値をゼロとすることになります。３００㎡の土地で、
３㎡がセットバック部分であるとすると、減価率は次のように１％になります。

３㎡÷３００㎡＝１％

このような規定になっていますから、角地や二方路地で２本の道路に接して、
その両方が２項道路である土地の場合は、減価率が大きくなります。角地だか
らといって、喜んではいられませんね。

また、自治体によっては６ｍの道路幅が必要なところがあります。この場合
の減価率も大きくなります。


■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………


暑いですね。不動産は屋外にあるため、私たち不動産鑑定士は、仕事のために
暑くても不動産を実地調査し、役所でも図面等を収集しなければなりません。

こんなときは、軽装で仕事をします。別にお客様に会うわけではありません。
どんな服装でも実地調査はできますし、軽装であっても役所の窓口で断られる
こともありません。

Ｔシャツに短パン、サンダル履きで出かけます。個人での仕事の特権ですね。
どこかに勤務しているときは、到底不可能でした。

仕事から帰れば、即シャワーです。快適ですね。