換地処分に瑕疵がある場合の売買契約：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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街づくりの手法の一つに、土地区画整理事業があります。乱雑に散らばるの土
地を整形に作り直し、道路や公園を整備する事業です。そのため、事業前の従
前地と事業後の換地とでは土地の形や面積が異なることになります。

◎事件の概要
買主は、売主である県と土地区画整理事業の施行中の土地を買う契約を締結し
ました。

売買の対象となった土地は従前地で、その土地について仮換地として指定され
た土地があります。

ところが、換地処分が当初予定していたとおりではなかったため、買主はこの
従前地の売買契約は無効でありと主張し、売買代金の支払が留保したため事件
となりました。
（最高判昭５５．３．６）

◎判決
従前の土地について締結された売買契約は有効であり、換地処分等に無効の瑕
疵があっても、買主は代金支払義務があると判示しました。

◎解説
仮換地とは、土地区画整理事業の工事中に、従前の宅地の代わりに使用できる
ように指定された土地です。

仮換地を使用できるのは、仮換地指定の効力が発生した時から最終的な換地処
分の公告がされる時までです。この期間は、仮換地を従前地と同様に使用収益
することができます。その代り、従前地を使用収益することはできなくなりま
す。

なお、換地処分が行われると、従前の土地に関する権利は新しい換地に移るこ
とになります。

買主は、換地処分と換地計画の内容が相違することを当初から承知して買い受
けていました。

従前地の売買について、裁判所は「土地区画整理事業施行地区内の特定の土地
について、別の特定の土地に換地される」としました。

従前地の売買契約は、「当初予定されていた換地がされないことに確定するま
では、従前の土地につき締結された売買契約は有効なものとして存続」すると
しました。

このため「換地処分等に無効の瑕疵があるとしても、（略）売買代金支払義務
を免れることはできない」としました。

◎不動産鑑定の見地から
従前の土地について行われた売買契約は、換地処分に瑕疵があっても、有効と
なることがあります。

このため、売主側からは，特に十分な説明と将来の周辺の環境の変化及び道路
等、公共施設の位置、前面道路の幅員と換地の間口・奥行・形状についての情
報を提供すべきです。

買主側においても，これら換地の位置及び将来の地域の特性の変化等について
的確な予測をすべきです。

不動産鑑定においても、土地区画整理事業施行中の土地の評価については、ど
の土地が評価対象になるのか十分に留意する必要があります。


■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………


アメリカ大統領選挙で、トランプ氏が２期ぶりに大統領に復帰することが決ま
りました。

このことについての価値判断についてはここでは触れませんが、一つ不思議に
思っていることがあります。

前回２０２０年の選挙では、トランプ陣営は「選挙が盗まれた」などと主張し
ました。そして、ついにはトランプ氏の支持者が国会議事堂を襲撃するという、
民主主義国家では本来ありえない凶悪な事件が発生しました。

２０２０年の選挙は、トランプ政権のときに行われました。そこで「不正」が
行われたことになります。

今回２０２４年の選挙は、バイデン政権のもとで実施されました。どうやら、
「不正」はないようです。

トランプ政権のときにトランプ氏の票が盗まれ、バイデン政権のときにはトラ
ンプ氏が不利になることは何もなかった。

なんでだろう。おかしいなあ。