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事務所の評価（賃貸等不動産の時価開示）：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：事務所の評価（賃貸等不動産の時価開示）
└─┼────────────────────────────────
不動産鑑定が企業会計で活用される例として、賃貸等不動産の時価開示を挙げ
ることができます。
その名のとおり、企業が保有している不動産が賃貸されていたり、遊休状態に
ある場合に、その時価を貸借対照表に注記するものです。簿価は変えないので、
時価会計ではありません。
対象不動産は、大都市の中心部にある事務所ビルです。一部を自社で使用し、
一部は外部に賃貸しています。この賃貸部分を評価します。
通常の評価手法を適用して土地建物の全体を評価します。そして、全体の評価
額のうち、賃貸部分の評価額を求めます。
賃貸部分の評価額を求めるにあたっては、分譲マンションの一室の評価にあた
って用いる「階層別・位置別効用比率」を適用しました。
建物の価値は階層によって異なります。マンションを例にとりましょう。同じ
床面積であっても、上層階のほうが価値が高くなります。
また、同じ階であっても、マンションならば角部屋の価値が高くなります。
この考え方を応用して、賃貸部分の評価額を求めました。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：要因資料
└─┼────────────────────────────────
不動産の鑑定評価の妥当性は、その鑑定評価に採用された資料の如何によって
左右されます。
資料は、おおむね確認資料・要因資料・事例資料に大別されます。
要因資料とは、価格形成要因に照応する資料のことで。一般資料・地域資料・
個別資料に分けられます。
一般資料とは、一般的要因に照応する資料のことです。国勢調査・経済成長率・
景気動向指数・基準割引率及び基準貸付利率・物価指数に関するもの等があり
ます。
地域資料とは、地域要因に照応する資料のことです。不動産市場の需給に関す
る資料・都市計画図・地方自治体の条例及び開発指導要綱に関するもの等があ
ります。
個別資料とは、個別的要因に照応する資料のことで、対象不動産の需要者の区
分に応じた市場資料を含みます。対象不動産の個別的特性を明確に把握し、個
別分析等を的確に行うためのもので、土壌及び地盤や日影図に関するもの等が
あります。
インターネットが発達したことで、これらの多くをウェブページで入手できる
ようになりました。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
無名人のひとりごと(永六輔)より
「自給自足と物々交換だけで生きてみたいなァ。
マネーゲームと縁のないところで生きていたいなァ。」
マネーゲーム以前に、現代ではこれは無理でしょうね。
物々交換のようでありながら、交換する物について「これを買ったらいくらく
らいだよな」と考えてから、交換するはずです。
貨幣経済からは逃れられません。
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│１│ 今回の評価実例：事務所の評価（賃貸等不動産の時価開示）
└─┼────────────────────────────────
不動産鑑定が企業会計で活用される例として、賃貸等不動産の時価開示を挙げ
ることができます。
その名のとおり、企業が保有している不動産が賃貸されていたり、遊休状態に
ある場合に、その時価を貸借対照表に注記するものです。簿価は変えないので、
時価会計ではありません。
対象不動産は、大都市の中心部にある事務所ビルです。一部を自社で使用し、
一部は外部に賃貸しています。この賃貸部分を評価します。
通常の評価手法を適用して土地建物の全体を評価します。そして、全体の評価
額のうち、賃貸部分の評価額を求めます。
賃貸部分の評価額を求めるにあたっては、分譲マンションの一室の評価にあた
って用いる「階層別・位置別効用比率」を適用しました。
建物の価値は階層によって異なります。マンションを例にとりましょう。同じ
床面積であっても、上層階のほうが価値が高くなります。
また、同じ階であっても、マンションならば角部屋の価値が高くなります。
この考え方を応用して、賃貸部分の評価額を求めました。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：要因資料
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不動産の鑑定評価の妥当性は、その鑑定評価に採用された資料の如何によって
左右されます。
資料は、おおむね確認資料・要因資料・事例資料に大別されます。
要因資料とは、価格形成要因に照応する資料のことで。一般資料・地域資料・
個別資料に分けられます。
一般資料とは、一般的要因に照応する資料のことです。国勢調査・経済成長率・
景気動向指数・基準割引率及び基準貸付利率・物価指数に関するもの等があり
ます。
地域資料とは、地域要因に照応する資料のことです。不動産市場の需給に関す
る資料・都市計画図・地方自治体の条例及び開発指導要綱に関するもの等があ
ります。
個別資料とは、個別的要因に照応する資料のことで、対象不動産の需要者の区
分に応じた市場資料を含みます。対象不動産の個別的特性を明確に把握し、個
別分析等を的確に行うためのもので、土壌及び地盤や日影図に関するもの等が
あります。
インターネットが発達したことで、これらの多くをウェブページで入手できる
ようになりました。
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│３│ 編集後記
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無名人のひとりごと(永六輔)より
「自給自足と物々交換だけで生きてみたいなァ。
マネーゲームと縁のないところで生きていたいなァ。」
マネーゲーム以前に、現代ではこれは無理でしょうね。
物々交換のようでありながら、交換する物について「これを買ったらいくらく
らいだよな」と考えてから、交換するはずです。
貨幣経済からは逃れられません。