道路拡幅予定地の利用価値の減価(つづき)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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街中の幹線道路沿いでは、建物が後退して経っていることがあります。あるい
は、道路際の建物の階数が低く、その奥は階数が高くなっていることがありま
す。

これらは、将来道路になる土地について、工事の邪魔にならないようにあらか
じめ建物の建築を制限しているものです。都市計画法で定められた道路の予定
地です。

このようにある宅地が都市計画施設の予定地に組み込まれると、都市計画法の
規定より建築規制を受けます。同法の６５条に定められており、「都市計画事
業制限」といいます。

建築が制限されているので、その土地が所在する地域の建物の規模と比較して
それより規模の小さい建物しか建てられないと認められる場合には、減価が生
じます。

どのような減価生じているかを分析するときには、土地利用制限率の考え方を
適用する方法が一般的です。

まず、その宅地が都市計画道路予定地でないとした場合を前提に考えます。そ
の場合に建築できる建物の階数を判断し、その建物が生み出す収益を求めます。

次に、都市計画道路予定地であることを考慮した建物の建築できる階数を判断
し、同様にその建物が生み出す収益を求めます。

それぞれの建物が生み出す収益は異なります。予定地である方が収益が少なく
なります。これを基礎として、道路計画の有無による収益割合を求めます。

この割合を求めて、この割合にその宅地が都市計画道路予定地でないとした場
合の価格を乗ずると、都市計画施設予定地としての価格を求めることができま
す。

なお、都市計画決定の段階から一歩進み、道路拡幅等の事業認可が行われた段
階へ移行した場合には建物の建築は一層厳しくなります。

しかし、その反面では、近隣での道路用地の買収が現実化してくると、時価に
よって買い取られます。このように減価を考慮する必要のない場合もあること
に触れておきます。


■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………


寒くなってきました。やっと冬ですね。

冬であることと、私が年を取ったこととで、トイレが近くなってきました。

実は、私は若いころからトイレが近い体質でした。友人同士でマイクロバスを
仕立てて旅行をするときに、トイレにいくためにバスを停めると罰金を払うと
いうゲームをしたことがあります。

ビール好きだったこともありますが、私のボロ負けでした。

不動産鑑定士になって外出する機会が多くはなりましたが、しばらくはトイレ
に支障を感ずることはありませんでした。

しかし、ここ２～３年はトイレに悩まされることが増えてきました。

対応策は、水分を摂るのを控える、機会があればトイレに行く、主要な駅のト
イレの場所を頭に入れておく、といった程度でしょうか。

デスクワークばかりならばいいのですが、不動産鑑定士としては外出せざるを
得ません。不動産は外にありますので。

他にいい対処方法はないものか、そんなことを考えてしまいます。