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区分所有の事務所の評価（賃貸等不動産の時価開示）：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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044-400-7720 info@rea-shimauchi.com
┌─┐
│１│ 今回の評価実例：区分所有の事務所の評価（賃貸等不動産の時価開示）
└─┼────────────────────────────────
賃貸等不動産の時価開示とは、上場企業等がその名の通り賃貸している不動産
の時価を貸借対照表に注記するものです。２００８年に導入されました。本件
は、監査法人に提示するために依頼されました。
対象不動産は、区分所有されている事務所です。マンションの居室部分が事務
所として作られているものと考えていいでしょう。
さて、このような不動産の評価を行うにあたっては、鑑定評価の三手法全てを
適用する必要があります。再調達原価による原価法、市場に着目した取引事例
比較法、収益に基づく収益還元法です。
これらの手法によって求められた試算価格がほぼ一致することは、現実にはな
かなかありません。ところが、本件ではおおむね同じ水準で求められました。
試算価格の調整に手間取ることがしばしばありますが、その心配はありません
でした。無事に鑑定評価額を決定できたのが記憶に残っています。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：一般的要因
└─┼────────────────────────────────
不動産の価格は、多数の価格を形成する要因（以下「価格形成要因」といいま
す）の相互作用の結果として形成されます。
そして、価格形成要因は、市場参加者の観点から、一般的要因、地域要因及び
個別的要因に分けられます。
一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及び不動産の価格の水
準に影響を与える要因のことをいいます。
一般的要因は、自然的要因（例えば、地質・地盤・土壌の状態等）、社会的要
因（例えば、人口・家族構成・世帯分離の状態等）、経済的要因（例えば、財
政・金融・物価の状態等）及び行政的要因（例えば、土地利用に関する計画・
規制の状態等）に分けられます。
実務では、政府や日銀の発表に基づいて記載することが多くあります。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
ボケない知恵(永六輔)より
「どんな玄人も素人だった。
どんな古典も新作だった」
そうですよね。パルテノン神殿は、最初から壊れていたわけではないでしょう。
ミロのヴィーナスだって、作られたときは腕があったはず。
私の好きなバッハの作品も、最新の現代音楽だったでしょう。
そう考えると、現代の芸術の中にも古典になるものがあるでしょう。
さて、それは何なのか。ベルリン・フィルハーモニー管弦楽団が、ジョン・ウ
ィリアムズの映画音楽を演奏していますが。
ギターでは、新作がすぐに演奏される傾向にあります。ただ、ギターにはバッ
ハやモーツァルト、ベートーベンといった作曲家がいないため、新作を演奏し
ないとレパートリーが不足するという事情があるのですが。
それでも、１９４０年に初演されたアランフエス協奏曲は古典になっています。
このような作品がこれからも現れることを期待します。
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│１│ 今回の評価実例：区分所有の事務所の評価（賃貸等不動産の時価開示）
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賃貸等不動産の時価開示とは、上場企業等がその名の通り賃貸している不動産
の時価を貸借対照表に注記するものです。２００８年に導入されました。本件
は、監査法人に提示するために依頼されました。
対象不動産は、区分所有されている事務所です。マンションの居室部分が事務
所として作られているものと考えていいでしょう。
さて、このような不動産の評価を行うにあたっては、鑑定評価の三手法全てを
適用する必要があります。再調達原価による原価法、市場に着目した取引事例
比較法、収益に基づく収益還元法です。
これらの手法によって求められた試算価格がほぼ一致することは、現実にはな
かなかありません。ところが、本件ではおおむね同じ水準で求められました。
試算価格の調整に手間取ることがしばしばありますが、その心配はありません
でした。無事に鑑定評価額を決定できたのが記憶に残っています。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：一般的要因
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不動産の価格は、多数の価格を形成する要因（以下「価格形成要因」といいま
す）の相互作用の結果として形成されます。
そして、価格形成要因は、市場参加者の観点から、一般的要因、地域要因及び
個別的要因に分けられます。
一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及び不動産の価格の水
準に影響を与える要因のことをいいます。
一般的要因は、自然的要因（例えば、地質・地盤・土壌の状態等）、社会的要
因（例えば、人口・家族構成・世帯分離の状態等）、経済的要因（例えば、財
政・金融・物価の状態等）及び行政的要因（例えば、土地利用に関する計画・
規制の状態等）に分けられます。
実務では、政府や日銀の発表に基づいて記載することが多くあります。
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│３│ 編集後記
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ボケない知恵(永六輔)より
「どんな玄人も素人だった。
どんな古典も新作だった」
そうですよね。パルテノン神殿は、最初から壊れていたわけではないでしょう。
ミロのヴィーナスだって、作られたときは腕があったはず。
私の好きなバッハの作品も、最新の現代音楽だったでしょう。
そう考えると、現代の芸術の中にも古典になるものがあるでしょう。
さて、それは何なのか。ベルリン・フィルハーモニー管弦楽団が、ジョン・ウ
ィリアムズの映画音楽を演奏していますが。
ギターでは、新作がすぐに演奏される傾向にあります。ただ、ギターにはバッ
ハやモーツァルト、ベートーベンといった作曲家がいないため、新作を演奏し
ないとレパートリーが不足するという事情があるのですが。
それでも、１９４０年に初演されたアランフエス協奏曲は古典になっています。
このような作品がこれからも現れることを期待します。