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区分所有事務所の評価(賃貸等不動産の時価開示)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：区分所有事務所の評価（賃貸等不動産の時価開示）
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賃貸等不動産の時価開示とは、貸借対照表の価額はそのままにしながら、時価
を貸借対照表の欄外に注記するという会計制度の一つです。
時価開示の対象となるのは、その名のとおり賃貸されている不動産や事業で使
われていない遊休不動産などです。
本件対象不動産は、区分所有された事務所です。マンションの居室が事務所に
なっているものというと、イメージしやすいと思います。
このような不動産を評価するには、取引事例比較法・収益還元法のほかに、原
価法をも適用します。
原価法を適用するにあたっては、その事務所が存在する一棟の建物及び敷地の
価格をまず求め、次いで階層別・位置別効用比率を乗じます。
マンションを例にとりましょう。同じ専有面積であっても、１階と５階とでは
価値が異なります。そして全ての専有部分について効用を求めてから全体に対
する比率を求めます。その比率を一棟の建物及び敷地の価格に乗じて評価する
のです。
本件対象不動産はそうでもありませんでしたが、専有部分が多い大型の建物で
は相応に面倒な計算になります。
エクセルのような表計算ソフトが不可欠ですね。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：価格形成要因の分析
└─┼────────────────────────────────
不動産の価格は、次の価格形成要因の相互作用の結果として形成されます。
・一般経済社会における不動産の価格の一般的な水準等に影響を与える一般的
要因
・個々の不動産が属する地域の不動産の価格水準に影響を与える地域要因
・個々の不動産の価格に影響を与える個別的要因
また、この相互作用は、対象不動産に係る市場がどのような特性を有するかに
よって異なった影響を持ちます。
このため、鑑定評価にあたっては、市場分析を通じ価格形成要因を明確に把握
し、その推移・動向及び諸要因間の相互関係を分析することが必要となります。
そして、この分析をとおして個々の不動産の最有効使用（その不動産の市場価
値が最大となるような使用）を判定し、価格を求めることとなります。
価格形成要因の分析とは、市場参加者の観点から行う一般的要因の分析、地域
要因の分析（地域分析）及び個別的要因の分析（個別分析）のことをいいます。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
無名人名語録(永六輔)より
「あっしはね、子どもンときから、キカン坊でしたから、よく親父に、押入れ
ンなかへ、閉じ込められたもんすよ。
せんだって、ウチのガキが言うこときかねェから、そうだ、押入れンなかへ
閉じ込めてやろうと思ってさ、ガラッとあけたら、かみさんがきちんとしと
かねェから、いろんなものが、ころがり落ちてきやがってね。
いまの家には、子どもを閉じ込められる押入れってェものがねェんだよ」
なんか時代がかった表現がならんでいますね。この本の初版は１９９０年、そ
のころはこんな江戸っ子がいたのでしょうか。
そもそも、マンションには押入れそのものが少ないように思います。子どもを
閉じ込めるどころではありませんね。
そういえば、サザエさんではカツオが物置に閉じ込められていました。時代で
すねえ。
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│１│ 今回の評価実例：区分所有事務所の評価（賃貸等不動産の時価開示）
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賃貸等不動産の時価開示とは、貸借対照表の価額はそのままにしながら、時価
を貸借対照表の欄外に注記するという会計制度の一つです。
時価開示の対象となるのは、その名のとおり賃貸されている不動産や事業で使
われていない遊休不動産などです。
本件対象不動産は、区分所有された事務所です。マンションの居室が事務所に
なっているものというと、イメージしやすいと思います。
このような不動産を評価するには、取引事例比較法・収益還元法のほかに、原
価法をも適用します。
原価法を適用するにあたっては、その事務所が存在する一棟の建物及び敷地の
価格をまず求め、次いで階層別・位置別効用比率を乗じます。
マンションを例にとりましょう。同じ専有面積であっても、１階と５階とでは
価値が異なります。そして全ての専有部分について効用を求めてから全体に対
する比率を求めます。その比率を一棟の建物及び敷地の価格に乗じて評価する
のです。
本件対象不動産はそうでもありませんでしたが、専有部分が多い大型の建物で
は相応に面倒な計算になります。
エクセルのような表計算ソフトが不可欠ですね。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：価格形成要因の分析
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不動産の価格は、次の価格形成要因の相互作用の結果として形成されます。
・一般経済社会における不動産の価格の一般的な水準等に影響を与える一般的
要因
・個々の不動産が属する地域の不動産の価格水準に影響を与える地域要因
・個々の不動産の価格に影響を与える個別的要因
また、この相互作用は、対象不動産に係る市場がどのような特性を有するかに
よって異なった影響を持ちます。
このため、鑑定評価にあたっては、市場分析を通じ価格形成要因を明確に把握
し、その推移・動向及び諸要因間の相互関係を分析することが必要となります。
そして、この分析をとおして個々の不動産の最有効使用（その不動産の市場価
値が最大となるような使用）を判定し、価格を求めることとなります。
価格形成要因の分析とは、市場参加者の観点から行う一般的要因の分析、地域
要因の分析（地域分析）及び個別的要因の分析（個別分析）のことをいいます。
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│３│ 編集後記
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無名人名語録(永六輔)より
「あっしはね、子どもンときから、キカン坊でしたから、よく親父に、押入れ
ンなかへ、閉じ込められたもんすよ。
せんだって、ウチのガキが言うこときかねェから、そうだ、押入れンなかへ
閉じ込めてやろうと思ってさ、ガラッとあけたら、かみさんがきちんとしと
かねェから、いろんなものが、ころがり落ちてきやがってね。
いまの家には、子どもを閉じ込められる押入れってェものがねェんだよ」
なんか時代がかった表現がならんでいますね。この本の初版は１９９０年、そ
のころはこんな江戸っ子がいたのでしょうか。
そもそも、マンションには押入れそのものが少ないように思います。子どもを
閉じ込めるどころではありませんね。
そういえば、サザエさんではカツオが物置に閉じ込められていました。時代で
すねえ。