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条例の説明がない売買契約の効力：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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◆―――――――――――― 今回のテーマ ――――――――――――――◆
国には法律があり、地方公共団体には条例があります。不動産にも法律の他に
条例が適用されます。
◎事件の概要
Ｘは、１９８９年に不動産業者Ｙの媒介によって３７７．４１㎡の土地を６億
２，８１０万円で購入し、１９９０年に引渡しを受けました。
Ｙはその媒介において、契約に先立って重要事項の説明として、対象地の容積
率は１５０％であると説明していました。
ところが、東京都の建築安全条例１０条の３については説明していませんでし
た。この条例の制限によって、容積率が１３３％になります。
そこで、ＸはＹに対して、７，０００万円の損害賠償を請求しました。
ＹはＸが建築の目的物を伝えていないので、この説明をしなかったとして争い
になりました。
（東京地判平８．８．３０）
◎判決
業者の説明義務はあるが損害は認められないと判示しました。
◎解説
同条例同条は、敷地が接している道路の幅員によって、マンションの床面積を
制限しています。床面積が５００㎡未満では４ｍ、５００㎡から１，０００㎡
では６ｍ以上の幅員の道路への接道義務を規定しています。
これによれば、都市計画法で容積率が１５０％であるのに対し、１３３％に制
限されます。
裁判所は、「マンション建築予定を媒介の業者に伝えていなかったとしても、
土地の立地条件や面積等に照らせば，マンション等の建設は十分に予測可能で
あった」として「都建安全条例１０条の３の説明義務がある」としました。
しかし、購入した１９８９年の当時は具体的な計画がなく、この容積率につい
てはさほどの感心がなかったことや、同条例同条にはただし書がありその適用
の可能性もあることから、この説明義務の違反によって買主が損害を被ったと
は認められないとして買主の請求をしりぞけました。
１９８９年のころはバブル期で、多少のミスは買主が笑って許すころがありま
した。
そのころは、とにかく土地さえあれば、どんな土地でも売れて、また買い手が
つく時代でした。
売れるから買う。買うから値が上がり、値が上がるから売れるという狂乱の時
代です。土地に潜在する瑕疵についても、すべて値上がりが帳消しにしてくれ
ました。
この時代だったから、損害が認められないとの判断になったのでしょう。
◎不動産鑑定の見地から
前書きで述べたように、不動産にも条例の適用があります。条例を調べなかっ
たとしたら、不動産鑑定士として失格です。
さらに、大規模な土地を評価する場合には、法律でも条令でもない「開発指導
要綱」を参照することになります。これを参照しないと、分譲図面を描くこと
ができません。
■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………
今日で、東日本大震災から１４年です。これだけの時間が過ぎても、未だに避
難生活が続いている方たちがいらっしゃいます。また、心の痛手が癒えない方
たちもいらっしゃいます。震災と原発災害は終わっていないのだと思わされま
す。
当時、私はあるメガバンク関連の不動産会社に勤務し、不動産鑑定業務に従事
していました。
さて、１４年前の今日は金曜日でした。電車は停まっていましたが、同じ方面
に住む同僚に自動車で送ってもらい、土曜日の未明に帰宅できました。混乱時
に自動車を利用したことの是非には、ここでは触れません。
１４日の月曜日も電車が運休で出勤できず。職場に連絡して自宅で待機しまし
た。
明くる１５日の火曜日には、電車が動き始めました。国土交通省の仕事である
地価公示標準地価格の不動産鑑定を行うため、朝から外出します。
ある役所で用途地域等を聴取していると、携帯電話が鳴りました。職場からの
連絡です。
「東電福島第一原発が爆発し放射性物質が漏れたため、すぐに帰宅せよ」との
ことでした。加えて「口外するな」とも言われました。
なるほど、きっとメガバンクからの情報なのでしょう。それに従って帰宅はし
ましたが、「口外するな」には引っかかったままでした。
後日の報道では、爆発の事実を知らされなかった現地の人たちはかなり混乱し
た模様でした。東電が詳細を知らせなかったからです。
東電はもちろん、東電と関係のあるメガバンクも事故を隠す。こんなことがあ
ったのを思い出しています。
044-400-7720 info@rea-shimauchi.com
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国には法律があり、地方公共団体には条例があります。不動産にも法律の他に
条例が適用されます。
◎事件の概要
Ｘは、１９８９年に不動産業者Ｙの媒介によって３７７．４１㎡の土地を６億
２，８１０万円で購入し、１９９０年に引渡しを受けました。
Ｙはその媒介において、契約に先立って重要事項の説明として、対象地の容積
率は１５０％であると説明していました。
ところが、東京都の建築安全条例１０条の３については説明していませんでし
た。この条例の制限によって、容積率が１３３％になります。
そこで、ＸはＹに対して、７，０００万円の損害賠償を請求しました。
ＹはＸが建築の目的物を伝えていないので、この説明をしなかったとして争い
になりました。
（東京地判平８．８．３０）
◎判決
業者の説明義務はあるが損害は認められないと判示しました。
◎解説
同条例同条は、敷地が接している道路の幅員によって、マンションの床面積を
制限しています。床面積が５００㎡未満では４ｍ、５００㎡から１，０００㎡
では６ｍ以上の幅員の道路への接道義務を規定しています。
これによれば、都市計画法で容積率が１５０％であるのに対し、１３３％に制
限されます。
裁判所は、「マンション建築予定を媒介の業者に伝えていなかったとしても、
土地の立地条件や面積等に照らせば，マンション等の建設は十分に予測可能で
あった」として「都建安全条例１０条の３の説明義務がある」としました。
しかし、購入した１９８９年の当時は具体的な計画がなく、この容積率につい
てはさほどの感心がなかったことや、同条例同条にはただし書がありその適用
の可能性もあることから、この説明義務の違反によって買主が損害を被ったと
は認められないとして買主の請求をしりぞけました。
１９８９年のころはバブル期で、多少のミスは買主が笑って許すころがありま
した。
そのころは、とにかく土地さえあれば、どんな土地でも売れて、また買い手が
つく時代でした。
売れるから買う。買うから値が上がり、値が上がるから売れるという狂乱の時
代です。土地に潜在する瑕疵についても、すべて値上がりが帳消しにしてくれ
ました。
この時代だったから、損害が認められないとの判断になったのでしょう。
◎不動産鑑定の見地から
前書きで述べたように、不動産にも条例の適用があります。条例を調べなかっ
たとしたら、不動産鑑定士として失格です。
さらに、大規模な土地を評価する場合には、法律でも条令でもない「開発指導
要綱」を参照することになります。これを参照しないと、分譲図面を描くこと
ができません。
■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………
今日で、東日本大震災から１４年です。これだけの時間が過ぎても、未だに避
難生活が続いている方たちがいらっしゃいます。また、心の痛手が癒えない方
たちもいらっしゃいます。震災と原発災害は終わっていないのだと思わされま
す。
当時、私はあるメガバンク関連の不動産会社に勤務し、不動産鑑定業務に従事
していました。
さて、１４年前の今日は金曜日でした。電車は停まっていましたが、同じ方面
に住む同僚に自動車で送ってもらい、土曜日の未明に帰宅できました。混乱時
に自動車を利用したことの是非には、ここでは触れません。
１４日の月曜日も電車が運休で出勤できず。職場に連絡して自宅で待機しまし
た。
明くる１５日の火曜日には、電車が動き始めました。国土交通省の仕事である
地価公示標準地価格の不動産鑑定を行うため、朝から外出します。
ある役所で用途地域等を聴取していると、携帯電話が鳴りました。職場からの
連絡です。
「東電福島第一原発が爆発し放射性物質が漏れたため、すぐに帰宅せよ」との
ことでした。加えて「口外するな」とも言われました。
なるほど、きっとメガバンクからの情報なのでしょう。それに従って帰宅はし
ましたが、「口外するな」には引っかかったままでした。
後日の報道では、爆発の事実を知らされなかった現地の人たちはかなり混乱し
た模様でした。東電が詳細を知らせなかったからです。
東電はもちろん、東電と関係のあるメガバンクも事故を隠す。こんなことがあ
ったのを思い出しています。