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住居系の用途地域にある工場の評価(資産評価)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：住居系の用途地域にある工場の評価（資産評価）
└─┼────────────────────────────────
都市計画法が定める用途地域には１３の種類があり、住居系・商業系・工業系
に大別されます。
それぞれの用途地域には、大まかにいってその名称通りの建物が建っています。
さて、今回の対象不動産は工場の敷地です。面積は１万㎡程度あります。工場
ですから、準工業地域・工業地域・工業専用地域にありそうです。
この対象不動産は第一種住居地域にあります。第一種住居地域とは、「住居の
環境を保護するため定める地域」です。本来ならば、住宅が建ち並んでいるは
ずです。
しかし、近隣地域には対象不動産の他にも工場が相当数あります。もちろん、
住宅も建ち並んではいるのですが。
どうやら、工場が建てられた後に用途地域が変更されたようです。現在ではこ
のような大規模な工場を建てることはできません。
当時は適法だったのが現在では適法でなくなっている建物を既存不適格建築物
といいます。工場を建て替えることはできませんが、このまま使い続けること
はできます。
既存不適格建築物の敷地の評価はときどきありますが、このような大規模な土
地を評価することはまれです。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：鑑定評価の手法の適用
└─┼────────────────────────────────
鑑定評価の方式には、①原価方式②比較方式③収益方式の三方式があります。
鑑定評価にあたっては原則として三方式を併用することとされています。この
三方式は、価格を求める手法と賃料を求める手法に分かれます。
対象不動産の種類・所在地の実情・資料の信頼性等によっては三方式の適用が
困難なこともあります。その場合においても、適用困難な方式の考え方をでき
るかぎり斟酌するように努めています。
例えば、既成市街地の土地については原価法をそのまま適用することはできま
せんが、取引事例比較法における個別的要因の比較の際には、費用性等の考え
方を取り入れるというようなことです。
なお、価格を求める場合、案件によっては基本的な三手法に加え、これら三手
法の考え方を活用した開発法等の手法を適用できる場合があります。
私が鑑定評価を行うにあたっては、開発法を適用する場合が多くあります。相
続税申告の評価を行う場合に、対象地の面積が大きいときです。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
伝言(永六輔)より
「公的資金というけれど、〈的〉をつけるのは〈公〉じゃない、ということだ
よ。
そうだろ、日本的といやァ、似てるけど日本じゃない。
だから、公資金とか、税金と言わなくちゃいけないんだ」
バブル期に不良債権問題が深刻化した金融機関に、〈公的〉資金が投入されま
した。あれから二十数年、他の金融機関の返済は進みましたが、最後に残った
ＳＢＩ新生銀行が返済をやっと終えるそうです。
あれは税金ですよね。間違いなく。
さて、今は米の価格が上がり続けています。でも、米農家の時給は１０円だと
か。
こっちに税金を投入したらどうでしょうね。戸別補償、中抜きなしで。
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│１│ 今回の評価実例：住居系の用途地域にある工場の評価（資産評価）
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都市計画法が定める用途地域には１３の種類があり、住居系・商業系・工業系
に大別されます。
それぞれの用途地域には、大まかにいってその名称通りの建物が建っています。
さて、今回の対象不動産は工場の敷地です。面積は１万㎡程度あります。工場
ですから、準工業地域・工業地域・工業専用地域にありそうです。
この対象不動産は第一種住居地域にあります。第一種住居地域とは、「住居の
環境を保護するため定める地域」です。本来ならば、住宅が建ち並んでいるは
ずです。
しかし、近隣地域には対象不動産の他にも工場が相当数あります。もちろん、
住宅も建ち並んではいるのですが。
どうやら、工場が建てられた後に用途地域が変更されたようです。現在ではこ
のような大規模な工場を建てることはできません。
当時は適法だったのが現在では適法でなくなっている建物を既存不適格建築物
といいます。工場を建て替えることはできませんが、このまま使い続けること
はできます。
既存不適格建築物の敷地の評価はときどきありますが、このような大規模な土
地を評価することはまれです。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：鑑定評価の手法の適用
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鑑定評価の方式には、①原価方式②比較方式③収益方式の三方式があります。
鑑定評価にあたっては原則として三方式を併用することとされています。この
三方式は、価格を求める手法と賃料を求める手法に分かれます。
対象不動産の種類・所在地の実情・資料の信頼性等によっては三方式の適用が
困難なこともあります。その場合においても、適用困難な方式の考え方をでき
るかぎり斟酌するように努めています。
例えば、既成市街地の土地については原価法をそのまま適用することはできま
せんが、取引事例比較法における個別的要因の比較の際には、費用性等の考え
方を取り入れるというようなことです。
なお、価格を求める場合、案件によっては基本的な三手法に加え、これら三手
法の考え方を活用した開発法等の手法を適用できる場合があります。
私が鑑定評価を行うにあたっては、開発法を適用する場合が多くあります。相
続税申告の評価を行う場合に、対象地の面積が大きいときです。
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│３│ 編集後記
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伝言(永六輔)より
「公的資金というけれど、〈的〉をつけるのは〈公〉じゃない、ということだ
よ。
そうだろ、日本的といやァ、似てるけど日本じゃない。
だから、公資金とか、税金と言わなくちゃいけないんだ」
バブル期に不良債権問題が深刻化した金融機関に、〈公的〉資金が投入されま
した。あれから二十数年、他の金融機関の返済は進みましたが、最後に残った
ＳＢＩ新生銀行が返済をやっと終えるそうです。
あれは税金ですよね。間違いなく。
さて、今は米の価格が上がり続けています。でも、米農家の時給は１０円だと
か。
こっちに税金を投入したらどうでしょうね。戸別補償、中抜きなしで。