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市街化調整区域の自動車整備工場の評価（減損会計）：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：市街化調整区域の自動車整備工場の評価（減損会計）
└─┼────────────────────────────────
都市計画法によって定められる市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき地域
です。したがって、市街化調整区域には原則として建物を建てることはできま
せん。
今回の対象不動産は、物流会社が所有する自動車整備工場です。市街化調整区
域にあります。
市街化調整区域の不動産を鑑定評価するにあたっては、開発許可を受けている
か否かを調査する必要があります。開発許可を受けて建築確認をとれば、建物
を建てることができます。
ただし、許可を受けた種別の建物（予定建築物）以外の建物を建てることはで
きません。
その点について、本件対象不動産は全く問題がありませんでした。あたりまえ
ですが。
評価そのものには特に難しいところはなく、無事に評価書が完成しました。
なお、対象不動産は市街化調整区域にありますので、周りに建物などはありま
せん。そのため、住んでいる人が少なく、利用できる交通手段が限られます。
このような不動産ほど、交通手段を含めた事前準備が不可欠です。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：原価方式１
└─┼────────────────────────────────
鑑定評価の方式には、①原価方式②比較方式③収益方式の三方式があります。
鑑定評価にあたっては原則として三方式を併用することとされています。この
三方式は、価格を求める手法と賃料を求める手法に分かれます。
原価方式には、価格を求める場合の手法である「原価法」と賃料を求める場合
の手法である「積算法」とがありますが、ここではわかりやすくするため、原
価法について述べます。
不動産鑑定評価基準では、「原価法は、価格時点における対象不動産の再調達
原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格
を求める手法である。」と定義されています。
これにより求められた試算価格を「積算価格」と呼びます。
わかりやすいのが、戸建住宅の評価です。まず土地の価格を求めます。次に、
建物の再調達原価を求めて、これから老朽化したことによる減価を引いて建物
価格を求めます。
そして、土地の価格に建物の価格を加算し、土地建物がつり合いが取れていな
い場合には、そのことによる減価を行って積算価格を試算します。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
無名人のひとりごと(永六輔)より
「男と女の間に線を引いて二ツにわけちゃう無理ってあるだろう。
ゲイの諸君は線の上にいろっていうのか。
与党と野党も線が引けるかい」
アメリカと日本で起きていること、そのままです。今日は４月１日ですが、本
当の話ですね。
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│１│ 今回の評価実例：市街化調整区域の自動車整備工場の評価（減損会計）
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都市計画法によって定められる市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき地域
です。したがって、市街化調整区域には原則として建物を建てることはできま
せん。
今回の対象不動産は、物流会社が所有する自動車整備工場です。市街化調整区
域にあります。
市街化調整区域の不動産を鑑定評価するにあたっては、開発許可を受けている
か否かを調査する必要があります。開発許可を受けて建築確認をとれば、建物
を建てることができます。
ただし、許可を受けた種別の建物（予定建築物）以外の建物を建てることはで
きません。
その点について、本件対象不動産は全く問題がありませんでした。あたりまえ
ですが。
評価そのものには特に難しいところはなく、無事に評価書が完成しました。
なお、対象不動産は市街化調整区域にありますので、周りに建物などはありま
せん。そのため、住んでいる人が少なく、利用できる交通手段が限られます。
このような不動産ほど、交通手段を含めた事前準備が不可欠です。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：原価方式１
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鑑定評価の方式には、①原価方式②比較方式③収益方式の三方式があります。
鑑定評価にあたっては原則として三方式を併用することとされています。この
三方式は、価格を求める手法と賃料を求める手法に分かれます。
原価方式には、価格を求める場合の手法である「原価法」と賃料を求める場合
の手法である「積算法」とがありますが、ここではわかりやすくするため、原
価法について述べます。
不動産鑑定評価基準では、「原価法は、価格時点における対象不動産の再調達
原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格
を求める手法である。」と定義されています。
これにより求められた試算価格を「積算価格」と呼びます。
わかりやすいのが、戸建住宅の評価です。まず土地の価格を求めます。次に、
建物の再調達原価を求めて、これから老朽化したことによる減価を引いて建物
価格を求めます。
そして、土地の価格に建物の価格を加算し、土地建物がつり合いが取れていな
い場合には、そのことによる減価を行って積算価格を試算します。
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│３│ 編集後記
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無名人のひとりごと(永六輔)より
「男と女の間に線を引いて二ツにわけちゃう無理ってあるだろう。
ゲイの諸君は線の上にいろっていうのか。
与党と野党も線が引けるかい」
アメリカと日本で起きていること、そのままです。今日は４月１日ですが、本
当の話ですね。