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ショッピングセンターの評価（家賃減額）：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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│１│ 今回の評価実例：ショッピングセンターの評価（家賃減額）
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今回の評価対象不動産は、関東地方の私鉄駅近くのショッピングセンターです。
その一部を賃借している、あるチェーンストアから依頼を受けました。依頼目
的は家賃の減額です。
そのチェーンストアは、もちろんそのショッピングセンターの全部を借りてい
るわけではありません。あるフロアの一部です。
当然のことながら、人通りの多いフロアとそうではないフロアとでは家賃の水
準が異なります。効用が違うからです。
評価にあたっては、ショッピングセンター全体を借りた場合の家賃を求め、全
体の家賃にのチェーンストアが借りている部分の効用を考慮して、全体の家賃
を配分する方法を用いました。マンションの評価に似ています。
このショッピングセンターの所有者すなわち賃貸人は、ある独立行政法人です。
家賃の交渉には慣れていると思います。この評価書を活用してどのような結果
になったかは聞いてはおりませんが、交渉は難航したのではないかと思います。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：原価方式２
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鑑定評価の方式には、①原価方式②比較方式③収益方式の三方式があります。
鑑定評価にあたっては原則として三方式を併用することとされています。この
三方式は、価格を求める手法と賃料を求める手法に分かれます。
原価方式には、価格を求める場合の手法である「原価法」と賃料を求める場合
の手法である「積算法」とがありますが、ここではわかりやすくするため、原
価法について述べます。
この手法は、対象不動産が建物等の場合に適用できます。また、土地について
も再調達原価を把握できる造成地・埋立地等の場合には適用できます。しかし、
再調達原価がわからない既成市街地の土地等については適用が困難です。
なお、原価法の減価修正における物理的・機能的及び経済的減価は、収益還元
法における修繕費・設備更新費・収益動向を反映した空室率や還元利回りと共
通の要因です。また、取引事例比較法の比較要因とも共通する事項となります。
不動産鑑定評価書で土地の価格を求める場合には、「対象不動産は既成市街地
に存し再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない」などと記述
するのが通例です。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
芸人(永六輔)より
「目はだませますがね、耳はだませません。
目はだませるから、マジックが成立するんですよ」
マジックはそのとおりですね。見事にだまされて、面白がってしまいます。
でも、耳はだませないというのは本当でしょうか。
「禁じられた遊び」で有名な、ナルシソ・イエペスという名ギタリストが、大
略このようなことを言っています。
蛍光灯は点滅しているが、人間は点灯し続けるように感じる。耳も同じだ。一
瞬音が途切れたとしても、耳は音がつながっているように感じる。
弦を抑えている左指を離すと、音は途切れます。その離し方を工夫すると、音
が途切れないように弾くことができるのだそうです。
名人芸ですね。
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│１│ 今回の評価実例：ショッピングセンターの評価（家賃減額）
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今回の評価対象不動産は、関東地方の私鉄駅近くのショッピングセンターです。
その一部を賃借している、あるチェーンストアから依頼を受けました。依頼目
的は家賃の減額です。
そのチェーンストアは、もちろんそのショッピングセンターの全部を借りてい
るわけではありません。あるフロアの一部です。
当然のことながら、人通りの多いフロアとそうではないフロアとでは家賃の水
準が異なります。効用が違うからです。
評価にあたっては、ショッピングセンター全体を借りた場合の家賃を求め、全
体の家賃にのチェーンストアが借りている部分の効用を考慮して、全体の家賃
を配分する方法を用いました。マンションの評価に似ています。
このショッピングセンターの所有者すなわち賃貸人は、ある独立行政法人です。
家賃の交渉には慣れていると思います。この評価書を活用してどのような結果
になったかは聞いてはおりませんが、交渉は難航したのではないかと思います。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：原価方式２
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鑑定評価の方式には、①原価方式②比較方式③収益方式の三方式があります。
鑑定評価にあたっては原則として三方式を併用することとされています。この
三方式は、価格を求める手法と賃料を求める手法に分かれます。
原価方式には、価格を求める場合の手法である「原価法」と賃料を求める場合
の手法である「積算法」とがありますが、ここではわかりやすくするため、原
価法について述べます。
この手法は、対象不動産が建物等の場合に適用できます。また、土地について
も再調達原価を把握できる造成地・埋立地等の場合には適用できます。しかし、
再調達原価がわからない既成市街地の土地等については適用が困難です。
なお、原価法の減価修正における物理的・機能的及び経済的減価は、収益還元
法における修繕費・設備更新費・収益動向を反映した空室率や還元利回りと共
通の要因です。また、取引事例比較法の比較要因とも共通する事項となります。
不動産鑑定評価書で土地の価格を求める場合には、「対象不動産は既成市街地
に存し再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない」などと記述
するのが通例です。
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│３│ 編集後記
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芸人(永六輔)より
「目はだませますがね、耳はだませません。
目はだませるから、マジックが成立するんですよ」
マジックはそのとおりですね。見事にだまされて、面白がってしまいます。
でも、耳はだませないというのは本当でしょうか。
「禁じられた遊び」で有名な、ナルシソ・イエペスという名ギタリストが、大
略このようなことを言っています。
蛍光灯は点滅しているが、人間は点灯し続けるように感じる。耳も同じだ。一
瞬音が途切れたとしても、耳は音がつながっているように感じる。
弦を抑えている左指を離すと、音は途切れます。その離し方を工夫すると、音
が途切れないように弾くことができるのだそうです。
名人芸ですね。