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事務所の評価(資産評価)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：事務所の評価（資産評価）
└─┼────────────────────────────────
今回の評価対象不動産は、北関東の地方都市にある事務所です。
その事務所を所有しているある法人から依頼を受けました。依頼目的は所有不
動産の価値の把握です。このような目的のために、不動産鑑定の依頼を受ける
ことが時折あります。
その事務所の周辺には、住宅が建ち並んでいます。鉄道駅からは２ｋｍ近く離
れていて、あまり便利な場所ではありません。移動するためには自動車が不可
欠です。
特段難しい評価ではありませんので、評価書はすぐ作成することができました。
さて、そのような場所ですから土地の価格は高くはありません。しかし、その
法人から提示された固定資産税課税明細書をみると、固定資産税評価額が取引
事例の価格よりも高くなっています。
固定資産税評価額は、公示価格の７割の水準とされています。また、公示価格
は取引事例の価格の水準とされています。ですから、本来はこのようにはなら
ないはずです。
地方都市にとっては、固定資産税は基幹税です。そのため、固定資産税評価額
を高くする傾向があります。この地方都市も例外ではありませんでした。
課税の公平の見地からは、問題のある現象だと思います。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：比較方式１
└─┼────────────────────────────────
鑑定評価の方式には、①原価方式②比較方式③収益方式の三方式があります。
鑑定評価にあたっては原則として三方式を併用することとされています。この
三方式は、価格を求める手法と賃料を求める手法に分かれます。
比較方式には、価格を求める場合の手法である「取引事例比較法」と賃料を求
める場合の手法である「賃貸事例比較法」とがありますが、ここでは取引事例
比較法について述べます。
不動産鑑定評価基準は、取引事例比較法を次のように規定しています。
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、
これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地
域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、こ
れによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
取引事例比較法によって求められた試算価格を「比準価格」と呼びます。
この考え方はわかりやすいと思います。鉄道駅に近い地点の取引価格がいくら
だったから、対象地の価格はいくらになる、という考え方です。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
無名人名語録(永六輔)より
「リュックサックのことをナップザックって言うから、そう言ってたら、ナッ
プザックは古くて、デイパックって言うんだ。
で……いま、若い連中にはリュックサックが流行なんだって。
……どうでもいいや、もう」
仕事で持つカバンも、背負うタイプのものが多くなりましたね。ビジネスリュ
ックというそうです。私も使っていますが。
そのうち、背嚢とかランドセルとかいうようになったりして。
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今回の評価対象不動産は、北関東の地方都市にある事務所です。
その事務所を所有しているある法人から依頼を受けました。依頼目的は所有不
動産の価値の把握です。このような目的のために、不動産鑑定の依頼を受ける
ことが時折あります。
その事務所の周辺には、住宅が建ち並んでいます。鉄道駅からは２ｋｍ近く離
れていて、あまり便利な場所ではありません。移動するためには自動車が不可
欠です。
特段難しい評価ではありませんので、評価書はすぐ作成することができました。
さて、そのような場所ですから土地の価格は高くはありません。しかし、その
法人から提示された固定資産税課税明細書をみると、固定資産税評価額が取引
事例の価格よりも高くなっています。
固定資産税評価額は、公示価格の７割の水準とされています。また、公示価格
は取引事例の価格の水準とされています。ですから、本来はこのようにはなら
ないはずです。
地方都市にとっては、固定資産税は基幹税です。そのため、固定資産税評価額
を高くする傾向があります。この地方都市も例外ではありませんでした。
課税の公平の見地からは、問題のある現象だと思います。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：比較方式１
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鑑定評価の方式には、①原価方式②比較方式③収益方式の三方式があります。
鑑定評価にあたっては原則として三方式を併用することとされています。この
三方式は、価格を求める手法と賃料を求める手法に分かれます。
比較方式には、価格を求める場合の手法である「取引事例比較法」と賃料を求
める場合の手法である「賃貸事例比較法」とがありますが、ここでは取引事例
比較法について述べます。
不動産鑑定評価基準は、取引事例比較法を次のように規定しています。
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、
これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地
域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、こ
れによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
取引事例比較法によって求められた試算価格を「比準価格」と呼びます。
この考え方はわかりやすいと思います。鉄道駅に近い地点の取引価格がいくら
だったから、対象地の価格はいくらになる、という考え方です。
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│３│ 編集後記
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無名人名語録(永六輔)より
「リュックサックのことをナップザックって言うから、そう言ってたら、ナッ
プザックは古くて、デイパックって言うんだ。
で……いま、若い連中にはリュックサックが流行なんだって。
……どうでもいいや、もう」
仕事で持つカバンも、背負うタイプのものが多くなりましたね。ビジネスリュ
ックというそうです。私も使っていますが。
そのうち、背嚢とかランドセルとかいうようになったりして。