店舗の評価(家賃減額)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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│１│　今回の評価実例：店舗の評価（家賃減額）
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今回の評価対象不動産は、南関東の地方都市にある店舗です。

その店舗を賃借しているチェーンストアから依頼を受けました。依頼目的は家
賃減額です。

その店舗のすぐ近くには、大きな工場があります。稼働率はあまり高くなく、
周辺の商店街の人通りは多くありません。顧客数が少ないことは、家賃の減額
要因になります。

評価にあたっては、積算法を適用しました。また、周辺の家賃相場や家賃の募
集事例をも参考にしました。明らかに現行の家賃は高額です。

この評価書によって、依頼主は家賃の減額に成功しました。役に立ててよかっ
たです。

大規模な工場では多くの人が働いています。稼働率が下がって働く人が減ると、
地域経済にも影響が及びます。


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│２│　不動産鑑定評価の知識：比較方式２
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鑑定評価の方式には、①原価方式②比較方式③収益方式の三方式があります。

鑑定評価にあたっては原則として三方式を併用することとされています。この
三方式は、価格を求める手法と賃料を求める手法に分かれます。

比較方式には、価格を求める場合の手法である「取引事例比較法」と賃料を求
める場合の手法である「賃貸事例比較法」とがありますが、ここでは取引事例
比較法について述べます。

この手法は、対象不動産と類似の不動産の取引が数多く行われている場合や、
「同一需給圏内の代替競争不動産」の取引事例が存する場合に有効です。

このほかに地域要因の比較及び個別的要因の比較については、それぞれの地域
における個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法があります。これを、
「標準価格比準法」といいます。

不動産鑑定においては、この標準価格比較法を用いるのが通常です。

標準価格比較法は、対象不動産が存する近隣地域の標準的使用における標準的
画地の価格（標準価格）をまず求め、これと対象不動産の個別的要因を比較し
て比準価格を求める方法です。

標準価格が２０万円／㎡で、対象不動産の接面道路が南向きで５％のプラス要
因がある場合には、次式で対象不動産の比準価格が求められます。

２０万円／㎡×１．０５＝２１万円／㎡


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│３│　編集後記
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伝言(永六輔)より

「〈忠臣蔵〉が英語に訳されているのを見たら、〈四七人のテロリスト〉だっ
　　てさ。
　するってェと、日本人はテロリストが好きってことかい」

そうでしょうね。やはり人気のある新撰組は、反体制の尊王攘夷派を襲う白色
テロリスト集団ですから。