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事務所の評価(売買)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：事務所の評価（売買）
└─┼────────────────────────────────
今回の評価対象不動産は、東京都心にある事務所です。
この対象不動産が特徴的なのは、二筆の土地を別々の二つの会社が所有し、区
分所有されている建物をそれらの会社が所有していることです。おそらく、隣
接する土地を一体として有効活用し、建物を建てたのでしょう。
依頼目的は売買です。一方の土地建物を所有する会社が、もう一方の会社の土
地建物を買い取ることになりました。適正な売買価格を求めるための評価です。
建物は、かなりの程度老朽化していました。ほとんど土地のみの売買になりま
す。
都心の容積率が大きい地域にある土地ですので、どの程度の大きさの建物を建
てられるのかが評価のポイントです。その建物から得られるであろう純収益を
基礎に、収益還元法を適用します。取引事例比較法のみを適用するのは、安直
に過ぎます。
このような土地の評価には、ＣＡＤが欠かせません。ＣＡＤを用いて建物を想
定します。本件土地はほぼ長方形でしたので、ＣＡＤの作業にそれほどの手間
はかかりませんでした。
ＣＡＤで建物の想定ができれば、主だった作業は完了です。
私の評価額をもとに、無事に取引が完了しました。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：比較方式２
└─┼────────────────────────────────
鑑定評価の方式には、①原価方式②比較方式③収益方式の三方式があります。
鑑定評価にあたっては原則として三方式を併用することとされています。この
三方式は、価格を求める手法と賃料を求める手法に分かれます。
収益方式には、価格を求める場合の手法である「収益還元法」と賃料を求める
場合の手法である「収益分析法」とがあります。今回は、収益還元法について
ご説明します。
私たち不動産鑑定士がよりどころとする不動産鑑定評価基準は、こう規定して
います。
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在
価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。
収益還元法には、次の二つの手法があります。
①一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の試算価格を求める直接
還元法
②連続する複数の期間に発生する純収益等の現在価格の合計を求めるＤＣＦ法
収益還元法により求められた試算価格を「収益価格」と呼びます。
なお、この手法は、対象不動産が貸ビル等の収益用不動産である場合には特に
有効です。
収益還元法を適用するにあたっての基礎となる純収益は、減価償却費を控除し
ないキャッシュフローを採用します。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
ボケない知恵(永六輔)より
「遠くないところに高速のインターがあって空港につながっていて、それで遺
跡の出ないところ。
工場誘致の条件です」
これには納得です。そういえば、福岡県北部の不動産の評価をしたときのこと、
４箇所中３箇所が埋蔵文化財の周知の包蔵地でした。その地域は、古代には先
進地域で朝鮮半島から様々な文化が伝わりましたから。
金印が発掘されたのは福岡県福岡市東区の志賀島です。邪馬台国九州説もあり
ますね。
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│１│ 今回の評価実例：事務所の評価（売買）
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今回の評価対象不動産は、東京都心にある事務所です。
この対象不動産が特徴的なのは、二筆の土地を別々の二つの会社が所有し、区
分所有されている建物をそれらの会社が所有していることです。おそらく、隣
接する土地を一体として有効活用し、建物を建てたのでしょう。
依頼目的は売買です。一方の土地建物を所有する会社が、もう一方の会社の土
地建物を買い取ることになりました。適正な売買価格を求めるための評価です。
建物は、かなりの程度老朽化していました。ほとんど土地のみの売買になりま
す。
都心の容積率が大きい地域にある土地ですので、どの程度の大きさの建物を建
てられるのかが評価のポイントです。その建物から得られるであろう純収益を
基礎に、収益還元法を適用します。取引事例比較法のみを適用するのは、安直
に過ぎます。
このような土地の評価には、ＣＡＤが欠かせません。ＣＡＤを用いて建物を想
定します。本件土地はほぼ長方形でしたので、ＣＡＤの作業にそれほどの手間
はかかりませんでした。
ＣＡＤで建物の想定ができれば、主だった作業は完了です。
私の評価額をもとに、無事に取引が完了しました。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：比較方式２
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鑑定評価の方式には、①原価方式②比較方式③収益方式の三方式があります。
鑑定評価にあたっては原則として三方式を併用することとされています。この
三方式は、価格を求める手法と賃料を求める手法に分かれます。
収益方式には、価格を求める場合の手法である「収益還元法」と賃料を求める
場合の手法である「収益分析法」とがあります。今回は、収益還元法について
ご説明します。
私たち不動産鑑定士がよりどころとする不動産鑑定評価基準は、こう規定して
います。
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在
価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。
収益還元法には、次の二つの手法があります。
①一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の試算価格を求める直接
還元法
②連続する複数の期間に発生する純収益等の現在価格の合計を求めるＤＣＦ法
収益還元法により求められた試算価格を「収益価格」と呼びます。
なお、この手法は、対象不動産が貸ビル等の収益用不動産である場合には特に
有効です。
収益還元法を適用するにあたっての基礎となる純収益は、減価償却費を控除し
ないキャッシュフローを採用します。
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│３│ 編集後記
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ボケない知恵(永六輔)より
「遠くないところに高速のインターがあって空港につながっていて、それで遺
跡の出ないところ。
工場誘致の条件です」
これには納得です。そういえば、福岡県北部の不動産の評価をしたときのこと、
４箇所中３箇所が埋蔵文化財の周知の包蔵地でした。その地域は、古代には先
進地域で朝鮮半島から様々な文化が伝わりましたから。
金印が発掘されたのは福岡県福岡市東区の志賀島です。邪馬台国九州説もあり
ますね。