パチンコ店の評価（担保）：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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│１│　今回の評価実例：パチンコ店の評価（担保）
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今回の評価対象不動産は、中部圏の地方都市郊外にあるパチンコ店です。金融
機関の担保評価にあたっての依頼です。

郊外型の店舗によくあるタイプで、土地の大部分は事業用定期借地権です。一
部をそのパチンコ店を運営する企業が所有しています。

定期借地権ですので、期間が満了するとその土地は土地所有者に返還すること
になります。契約期間の経済価値を判定することになります。

評価にあたっては、原価法と収益還元法を適用しました。

原価法の適用にあたっては、土地の価格は定期借地権の付着した土地（底地）
の価格をまず求め、更地価格からその底地価格を差し引いて求めました。建物
価格は、再調達原価を求めて原価修正を行いました。

収益還元法の適用にあたっては、収益の予測がありますので、それを基礎に試
算しました。

土地価格の評価方法はやや特殊だとは思いますが、定期借地権の評価方法とし
ては理にかなったものだと考えています。


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│２│　不動産鑑定評価の知識：鑑定評価額の決定
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鑑定評価の方式を適用して、試算価格または試算賃料が求められました。

次いで、試算価格または試算賃料の調整を行い、複数の手法によって求められ
た試算価格または試算賃料を再検討して、最終的に鑑定評価額を決定します。

その際、専門職業家としての良心に従い、適正と判断れる鑑定評価額を決定す
ることとなります。

鑑定評価において「決定」という文言を用いるのは、この段階のみです。試算
価格または試算賃料については、「求めた」「査定した」という表現をします。

「決定」にはそれだけ重い意味があります。


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│３│　編集後記
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ボケない知恵(永六輔)より

「同じ言葉でも『記憶にございません』と『忘れてもうた』では説得力が違い
　ます。
　だから言葉は恐いんです。」

政治家は、不祥事があると「遺憾に思います」と言います。「申し訳ございま
せん」とは、決して言いませんね。反省なんかしていないんだから、当たり前
か。