他人の土地を通る権利　囲繞地通行権：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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◆――――――――――――　今回のテーマ　――――――――――――――◆


私たちは、日々道路を利用しています。その道路は、設置や維持管理という点
に着目すると、大きく二つに分けることができます。

公的な主体が設置し維持管理している道路＝公道と、私人が設置し維持管理し
ている道路＝私道です。

この私道には、建築基準法の適用を受ける道もあれば、適用を受けない道すな
わち敷地内通路もあります。今回からは、敷地内通路の通行権と増減価要因に
ついて考えてみます。

囲繞地（いにょうち）通行権という権利があります。他の土地に囲まれて公道
に面していない土地すなわち袋地の所有者が、その土地を囲んでいる他の土地
すなわち囲繞地を通行できる権利のことです。民法第２１０条に規定されてい
ます。「公道に至るための他の土地の通行権」ともいわれます。

公道に面している土地Ａがあるとします。ａが所有しています。土地Ａの公道
と反対側を分筆して、土地Ａ１が登記されたとします。この時点では、土地Ａ
もＡ１もａが所有したままです。

このように、土地Ａ・Ａ１をａが所有したままならば、土地Ａには土地Ａ１の
囲繞地通行権は発生しません。土地Ａ１の価格は、土地Ａ・Ａ１を一体とした
場合の価格の一部になります。

　　　　　　　　┌──────┐
　　　　　　　　│　　　　　　│
　　　　　　　　│　　土地Ａ１│　　　
　　　　　　　　│　　ａ所有　│
　　　　　　　　│　　　　　　│　
　　　　　　　　├──────┤
　　　　　　　　│　　　　　　│
　　　　　　　　│　　土地Ａ　│
　　　　　　　　│　　ａ所有　│
　　　　　　　　│　　　　　　│
　　　　　　　　└──────┘
　　　　　　　　　　　公道

ところが、土地Ａ１をａがｂに売却すると、土地Ａについて土地Ａ１の囲繞地
通行権が発生します。

　　　　　　　　┌──────┐
　　　　　　　　│　　　　　　│
　　　　　　　　│　　土地Ａ１│　　　
　　　　　　　　│　　ｂ所有　│
　　　　　　　　│　　　　　　│　
　　　　　　　　├─┬────┤
　　　　　　　　│　│　　　　│
囲繞地通行権→　│　│土地Ａ　│
　　　　　　　　│　│ａ所有　│
　　　　　　　　│　│　　　　│
　　　　　　　　└─┴────┘
　　　　　　　　　　　公道

土地Ａ１の上に建物を建てるためには、建築基準法の道路に２ｍ以上接してい
なければなりません。ところが囲繞地通行権が２ｍの幅で認められとは限りま
せん。

認められなければ建物を建てることはできませんから、Ａ１の価格は大幅に下
落します。

他方、土地Ａには土地Ａ１の囲繞地通行権が認められますから、土地Ａの価格
はそれだけ下落することになります。

鑑定評価の実務では、土地の背後に袋地がある場合には囲繞地通行権が存在す
るか否かに留意しなければなりません。


■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………


「命あっての物種」ということわざがあります。ところが、「物種」を「モノ
ダネではなく、「ものだねえ」と間違って覚えている人がいるそうです。

大手術をして命を取り留めたところ、「ことわざにもあるよ、命あってのもの
だねえって」と言ったとか。

本気で「物種」を「ものだねえ」と思い込んでいたようです。

そりゃ、命拾いしたのですから気はわかりますが、ちょっとねえ。