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譲渡所得税申告の意見書：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：譲渡所得税申告の意見書
└─┼────────────────────────────────
土地を売却した場合には、その土地の値上がり分について所得税と住民税が課
税されます。
例えば、３，０００万円で購入した土地を５，０００万円で売ると、値上がり
分すなわち譲渡益は２，０００万円です。
買値がわかる資料である買ったときの契約書を確定申告書に書を添付すれば、
譲渡益が２，０００万円であることを証明できます。
しかし、契約書がなかったら税法では買値は売値の５％になってしまいます。
この場合は、２５０万円です。
そうすると、譲渡益は４，７５０万円となります。
所得税・住民税の税率を計２０％とすると、契約書がある場合の税金は４００
万円、ない場合は９５０万円になってしまいます。
ここで、私たち不動産鑑定士の出番です。５，０００万円で売れた土地の買っ
た時の価格はいくらと見積もることができるかについて、意見書を作成するの
です。
私は１０件程度作成したことがありますが、否認されたことは今のところあり
ません。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：不動産の類型…建付地
└─┼────────────────────────────────
不動産評価基準は、不動産鑑定評価の対象となる不動産について、いろいろと
分類して定義しています。対象が定義されないと鑑定評価を行うことはできま
せん。
その不動産がどのように利用されているのか、権利関係がどうなっているのか
という見地から分類するのが、不動産の類型です。
すなわち、不動産の類型とは、不動産の有形的利用及び権利関係の態様に応じ
て区分される不動産の分類をいいます。
前回は更地をご説明しましたが、今回は建付地を取り上げます。
建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所
有者に属している宅地をいいます。
更地との違いは、宅地の上に建物等が存在する点です。その建物が、最有効使
用すなわちその宅地に最もふさわしい建物であればいいのですが、そうでない
場合は建物があることによって宅地の価格がかえって下がることになります。
これを建付減価といいます。
例をあげましょう。東京の銀座の一等地に、平屋で立派な戸建住宅が建ってい
たとします。
銀座ですから、本来ならば高層の店舗が最有効使用です。ですから、その戸建
住宅を取り壊して高層の店舗を新築するのが、経済合理性に合致します。
この場合には、建物の取壊し費用相当額だけ建付減価が発生していることにな
ります。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
無名人のひとりごと(永六輔)より
「政治家が現場視察といいますがね、視察したいんだったら、変装して、おし
のびで行かなきゃ……。テレビがいちゃいけません」
【自民・茂木氏の子ども食堂訪問】「どっさり食べ物持って行くのが筋じゃな
いの？」女性シンガーソングライターが“手ぶら訪問”に喝
２０２５年９月２３日 ＳｍａｒｔＦＬＡＳＨ
https://topics.smt.docomo.ne.jp/article/smartflash/trend/smartflash-367866?fm=topics&fm_topics_id=5d6694a105c93a9ae92f80f7796ee280
こんな総理大臣もいましたっけ。
【子供の貧困】安倍首相のメッセージに批判殺到 現場で支援する人たちはど
う思った？
２０１６年１１月２１日 Ｔｈｅ Ｈｕｆｆｉｎｇｔｏｎ Ｐｏｓｔ
https://www.huffingtonpost.jp/2016/11/21/child-poverty-abe-message_n_13130660.html
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│１│ 今回の評価実例：譲渡所得税申告の意見書
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土地を売却した場合には、その土地の値上がり分について所得税と住民税が課
税されます。
例えば、３，０００万円で購入した土地を５，０００万円で売ると、値上がり
分すなわち譲渡益は２，０００万円です。
買値がわかる資料である買ったときの契約書を確定申告書に書を添付すれば、
譲渡益が２，０００万円であることを証明できます。
しかし、契約書がなかったら税法では買値は売値の５％になってしまいます。
この場合は、２５０万円です。
そうすると、譲渡益は４，７５０万円となります。
所得税・住民税の税率を計２０％とすると、契約書がある場合の税金は４００
万円、ない場合は９５０万円になってしまいます。
ここで、私たち不動産鑑定士の出番です。５，０００万円で売れた土地の買っ
た時の価格はいくらと見積もることができるかについて、意見書を作成するの
です。
私は１０件程度作成したことがありますが、否認されたことは今のところあり
ません。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：不動産の類型…建付地
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不動産評価基準は、不動産鑑定評価の対象となる不動産について、いろいろと
分類して定義しています。対象が定義されないと鑑定評価を行うことはできま
せん。
その不動産がどのように利用されているのか、権利関係がどうなっているのか
という見地から分類するのが、不動産の類型です。
すなわち、不動産の類型とは、不動産の有形的利用及び権利関係の態様に応じ
て区分される不動産の分類をいいます。
前回は更地をご説明しましたが、今回は建付地を取り上げます。
建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所
有者に属している宅地をいいます。
更地との違いは、宅地の上に建物等が存在する点です。その建物が、最有効使
用すなわちその宅地に最もふさわしい建物であればいいのですが、そうでない
場合は建物があることによって宅地の価格がかえって下がることになります。
これを建付減価といいます。
例をあげましょう。東京の銀座の一等地に、平屋で立派な戸建住宅が建ってい
たとします。
銀座ですから、本来ならば高層の店舗が最有効使用です。ですから、その戸建
住宅を取り壊して高層の店舗を新築するのが、経済合理性に合致します。
この場合には、建物の取壊し費用相当額だけ建付減価が発生していることにな
ります。
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│３│ 編集後記
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無名人のひとりごと(永六輔)より
「政治家が現場視察といいますがね、視察したいんだったら、変装して、おし
のびで行かなきゃ……。テレビがいちゃいけません」
【自民・茂木氏の子ども食堂訪問】「どっさり食べ物持って行くのが筋じゃな
いの？」女性シンガーソングライターが“手ぶら訪問”に喝
２０２５年９月２３日 ＳｍａｒｔＦＬＡＳＨ
https://topics.smt.docomo.ne.jp/article/smartflash/trend/smartflash-367866?fm=topics&fm_topics_id=5d6694a105c93a9ae92f80f7796ee280
こんな総理大臣もいましたっけ。
【子供の貧困】安倍首相のメッセージに批判殺到 現場で支援する人たちはど
う思った？
２０１６年１１月２１日 Ｔｈｅ Ｈｕｆｆｉｎｇｔｏｎ Ｐｏｓｔ
https://www.huffingtonpost.jp/2016/11/21/child-poverty-abe-message_n_13130660.html