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継続家賃の評価（調停）：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：継続家賃の評価（調停）
└─┼────────────────────────────────
今回の対象不動産は店舗です。ある弁護士さんからの依頼です。
その弁護士さんは、家賃を値上げしたい旨の依頼を受けました。相続によって
対象不動産を取得した相続人からです。
被相続人である前賃貸人は、恩恵的な家賃で賃貸していた模様です。そのため、
家賃が周辺の水準よりも低くなっているようです。相続人は、相続を機にその
家賃を上げる調停ために、その弁護士さんに依頼しました。
調停のためには根拠資料が必要です。そのため、今回の依頼となりました。継
続家賃です。
作業を進めてみると、確かに家賃が相場よりもかなり低いことがわかりました。
鑑定評価手法の一つに、差額配分法というものがあります。新規家賃と現行の
家賃との差額の一定額を、現行家賃に加算して家賃を求めるというものです。
通常であれば、差額はそれほど多額にはなりません。
ところが、本件は差額が現行家賃の５倍にもなりました。現行家賃が、新規家
賃の１/６程度ということです。
差額配分法では、現行家賃に加算するのは差額の１/２程度が通常です。しかし、
それでは現行の家賃を是正することはできません。
そのため、かなりの部分を現行家賃に加算して継続家賃を求めました。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：不動産の類型…区分地上権
└─┼────────────────────────────────
不動産評価基準は、不動産鑑定評価の対象となる不動産について、いろいろと
分類して定義しています。対象が定義されないと鑑定評価を行うことはできま
せん。
その不動産がどのように利用されているのか、権利関係がどうなっているのか
という見地から分類するのが、不動産の類型です。
すなわち、不動産の類型とは、不動産の有形的利用及び権利関係の態様に応じ
て区分される不動産の分類をいいます。
今回は区分地上権を取り上げます。
区分地上権とは、工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて
設定された地上権をいいます。
例えば地下鉄の線路を敷く際に設定されます。ある土地の地下に、線路を敷設
する範囲について、東京湾の平均海水面上〇メートルから●メートルの範囲と
いった具合に定められます。
この範囲については、土地所有者であっても利用することができなくなります。
また、トンネルを保護するために、１㎡あたり△キログラム以上の物を置いて
はならないという具合に定められることもあります。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
商(あきんど)人(永六輔)より
「板前を困らせてやろうと思って、
〈チクワの穴を持って来い〉っていったんだ。
そしたら板前が、皿だけ突き出して、
〈チクワの穴だけじゃなんですから、
〈 マカロニの穴とドーナツの穴の盛り合わせにしました〉
……オレ、そういう店に行きたくない」
レンコンの穴とイカリングフライの穴は載っていなかったんでしょうかね。
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│１│ 今回の評価実例：継続家賃の評価（調停）
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今回の対象不動産は店舗です。ある弁護士さんからの依頼です。
その弁護士さんは、家賃を値上げしたい旨の依頼を受けました。相続によって
対象不動産を取得した相続人からです。
被相続人である前賃貸人は、恩恵的な家賃で賃貸していた模様です。そのため、
家賃が周辺の水準よりも低くなっているようです。相続人は、相続を機にその
家賃を上げる調停ために、その弁護士さんに依頼しました。
調停のためには根拠資料が必要です。そのため、今回の依頼となりました。継
続家賃です。
作業を進めてみると、確かに家賃が相場よりもかなり低いことがわかりました。
鑑定評価手法の一つに、差額配分法というものがあります。新規家賃と現行の
家賃との差額の一定額を、現行家賃に加算して家賃を求めるというものです。
通常であれば、差額はそれほど多額にはなりません。
ところが、本件は差額が現行家賃の５倍にもなりました。現行家賃が、新規家
賃の１/６程度ということです。
差額配分法では、現行家賃に加算するのは差額の１/２程度が通常です。しかし、
それでは現行の家賃を是正することはできません。
そのため、かなりの部分を現行家賃に加算して継続家賃を求めました。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：不動産の類型…区分地上権
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不動産評価基準は、不動産鑑定評価の対象となる不動産について、いろいろと
分類して定義しています。対象が定義されないと鑑定評価を行うことはできま
せん。
その不動産がどのように利用されているのか、権利関係がどうなっているのか
という見地から分類するのが、不動産の類型です。
すなわち、不動産の類型とは、不動産の有形的利用及び権利関係の態様に応じ
て区分される不動産の分類をいいます。
今回は区分地上権を取り上げます。
区分地上権とは、工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて
設定された地上権をいいます。
例えば地下鉄の線路を敷く際に設定されます。ある土地の地下に、線路を敷設
する範囲について、東京湾の平均海水面上〇メートルから●メートルの範囲と
いった具合に定められます。
この範囲については、土地所有者であっても利用することができなくなります。
また、トンネルを保護するために、１㎡あたり△キログラム以上の物を置いて
はならないという具合に定められることもあります。
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│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
商(あきんど)人(永六輔)より
「板前を困らせてやろうと思って、
〈チクワの穴を持って来い〉っていったんだ。
そしたら板前が、皿だけ突き出して、
〈チクワの穴だけじゃなんですから、
〈 マカロニの穴とドーナツの穴の盛り合わせにしました〉
……オレ、そういう店に行きたくない」
レンコンの穴とイカリングフライの穴は載っていなかったんでしょうかね。